北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，3月，全市商品住房市場(chǎng)成交量回落，成交均價(jià)19679元/平米，19個(gè)月以來首次同比下降。

3月北京新建商品住房日均成交133套，同比減少50.9%，比2月減少41.5%，成交量回落主要是投資投機(jī)性需求被有效擠出市場(chǎng)，目前近九成市場(chǎng)交易都是剛性自住需求，第二套購房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非京籍居民購房占比由40%多降至7.6%。3月北京新建商品住房成交均價(jià)19679元/平米，比2月下降了26.7%，同比下降了10.9%，這是自2009年9月以來新建商品住房成交均價(jià)首次同比下降。

交易活躍的熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格呈穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。今年以來，大興、房山、密云和朝陽區(qū)東南部地區(qū)推出的主要是中低價(jià)位、中小套型商品房，套總價(jià)在200萬元以下，150萬元左右居多，100萬元以下也占了很大比例，適合剛性自住需求和改善性需求，在市場(chǎng)整體成交明顯萎縮的形勢(shì)下，這些區(qū)域交易十分活躍，特別是3月，這4個(gè)地區(qū)成交量占全市總成交量的七成以上，其中朝陽東南部地區(qū)占24%，密云占22.2%，房山和大興分別占18.1%、8.4%。朝陽東南部、大興、密云均價(jià)比2月分別下降9.5%、7.1%和4.2%，房山小幅上漲1.8%。

據(jù)了解，為了摸底各地房地產(chǎn)調(diào)控情況，住建部組建了8個(gè)調(diào)研組，其中一個(gè)調(diào)研組昨天開始了解北京調(diào)控情況。

-解讀

今年房?jī)r(jià)有望下降一成左右

對(duì)于3月新建商品住房的價(jià)格變化，偉業(yè)我愛我家副總裁胡錦暉說：“根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，上個(gè)月價(jià)格確實(shí)下降了。這與3月開盤少、交易量低有一定關(guān)系，不過確實(shí)證明調(diào)控政策有效果。”

未來房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？胡錦暉認(rèn)為，全年的房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降因素多，主要看后半程。今年房展會(huì)反映出購房人觀望情緒很濃。另外，保障房入市日期還未確定，雖然五六月供應(yīng)量會(huì)逐步上來，但購房人的觀望情緒到底有何變化，這些因素都將決定后半程的房?jī)r(jià)。

胡錦暉表示，二手房?jī)r(jià)格一般都隨著新建商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)，特別是同區(qū)域商品房上漲，二手房也會(huì)跟著上調(diào)；同區(qū)域商品房下降，二手房也會(huì)下降。兩者是相互聯(lián)動(dòng)的。如果政策執(zhí)行得好，全年房?jī)r(jià)下調(diào)10%至15%是有可能的。

-對(duì)話·北京市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志

房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降趨勢(shì)已經(jīng)形成

記者：新建商品住房成交均價(jià)19個(gè)月以來首次出現(xiàn)同比下降，是調(diào)控政策起作用了嗎？

陳志：今年開始，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策月月有，1月是國(guó)八條，2月是京十五條，3月又出臺(tái)調(diào)控目標(biāo)，這期間相關(guān)部門還陸續(xù)出臺(tái)了“一房一價(jià)”、“差別化稅收”等政策。這足以證明政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，也一定會(huì)對(duì)開發(fā)商有所觸動(dòng)。

記者：此次降價(jià)是不是因?yàn)檫h(yuǎn)郊區(qū)縣的房?jī)r(jià)拉低了均價(jià)？

陳志：我不這么認(rèn)為。全市統(tǒng)計(jì)的話，確實(shí)存在谷峰，但北京四環(huán)內(nèi)早已幾乎沒有供應(yīng)了。現(xiàn)在的供應(yīng)都在郊區(qū)縣，所以不能這么理解。同一樓盤去年的價(jià)格和今年的價(jià)格確實(shí)有下調(diào)，例如朝陽區(qū)的遠(yuǎn)洋一方，去年的均價(jià)是23500元/平米，今年下調(diào)至21100元/平米，這就是下降。

記者：此次降價(jià)到底會(huì)不會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期？

陳志：從官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，穩(wěn)中有降的趨勢(shì)已經(jīng)形成。政策一出，交易量立刻萎縮。數(shù)據(jù)顯示非京籍居民購房占比由40%多降至7.6%，說明投資投機(jī)資金已經(jīng)退出，市場(chǎng)中的購房者基本都是剛需。需求量就這么多，開發(fā)商就必須適應(yīng)，難道不考慮把房子賣出去？特別是上市房企，雖然有股市的壓力，但更有現(xiàn)金流的壓力，所以必須考慮以價(jià)換量。

記者：房企會(huì)死扛不降價(jià)嗎？

陳志：房企不主動(dòng)就有可能被淘汰，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。房企們的觀望期快結(jié)束了，更多的企業(yè)將會(huì)以價(jià)換量。另外，接下來還有可能出臺(tái)加息、信貸收緊政策，這些對(duì)開發(fā)商來說都非常不利，開發(fā)商扛的時(shí)間越長(zhǎng)壓力越大。

記者：那是不是不會(huì)再有樓盤漲價(jià)了？

陳志：穩(wěn)中有降不代表不能漲價(jià)。房產(chǎn)是稀缺資源，特別是一些區(qū)位好的，品質(zhì)高的，或者密度低的樓盤，也有可能會(huì)微漲。統(tǒng)計(jì)表明，前3個(gè)月里，三成房企降價(jià)銷售，六成穩(wěn)住未變，一成上調(diào)了房?jī)r(jià)。今后，也可能是這樣的局面。

記者：北京全年房?jī)r(jià)會(huì)下調(diào)多少？

陳志：我不做這樣的分析。但我認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)不會(huì)像白菜價(jià)一樣。房產(chǎn)是稀缺性的，有些區(qū)位的房子就是唯一性的。購房人猶豫不買，被買走了再想買就沒有了。現(xiàn)在政府進(jìn)行調(diào)控，對(duì)購房人來說，應(yīng)該是有更多選擇，有更多機(jī)會(huì)的時(shí)期，是個(gè)利好。 (記者翟烜)