98家上市房企背負1.01萬億巨債 資金鏈越來越緊

　　在持續的宏觀調控政策下，房地產企業的資金鏈越來越緊，市場上的存貨越來越多，已披露年報的98家上市房企債務總額達1.01萬億元，多數資產負債率在70%以上。同時，業績增長明顯下滑，“萬保招金”四大龍頭今年中報凈利潤平均增幅不到15%。

　　資金緊張，業績下滑，但讓人不可思議的是降價似乎總是遙遙無期。在開發商看來，全新樓盤售價低于吹風價，或者是原樓盤新項目售價不上漲已經是做了極大的讓步。

　　為什么開發商寧愿勒緊褲帶也不愿降價？記者試圖尋求答案。　　

　　開發商的悖論

　　降價風聲緊 實質性降價仍是未來時

　　溫州出現了拋貨潮，富力地產董事長李思廉也在中報發布會上表示，富力公司在價格上已下調10%，預計下半年還將作出調整。但實質性的降價仍是未來時。

　　7月份全國70個大中城市房價報告顯示，70個城市中有39個城市新建商品住宅環比價格上漲。而同比價格下降的城市只有1個。

　　來自易居中國的分析顯示，與2010年全年相比，7月份一線、二線、三線城市均上漲4%以上。而且實際上，市民實際承受的房價上漲幅度更高：廣州上月一手房網上簽約均價高達13218元/平方米，同比上升17.8%。“預計9月份前后房價將首次出現環比負增長。”易居中國的預言能否成真？

　　開發商的資金

　　資金鏈緊 業績下滑

　　開發商自籌資金比重已和2008年持平

　　不降價，并不是說開發商的日子很好過。實際上，開發商的資金鏈已經越繃越緊。

　　來自CREIS和國家統計局的數據顯示：2011年1~5月，開發企業的自籌資金比重再次上升到39%，達到歷史最高，已經和2008年金融危機時持平。一季度開發貸款額度僅為0.17萬億元，同比降48%。

　　股權融資同樣受挫。德意志銀行亞洲區投資銀行部主席蔡洪平表示，今年上半年沒有一家房地產公司在香港上市，實屬罕見。從渠道里獲悉，將近有14~18家公司準備上市，但沒有一家成行，相反有一家公司，復地還退市了。

　　另外，中國指數研究院的報告顯示，外資所占比重一直不高，近年來穩定在1%左右。

　　萬億債務或使

　　房企投資降速

　　截至目前，滬深兩市已有98家上市房企發布中報，累計實現凈利潤193億元，平均增幅也只有23%，其中33家公司業績有不同程度的下降。

　　“萬保招金”這四大龍頭業績增幅也多數表現不佳。除保利地產業績增長71.74%外，萬科今年中報凈利潤僅增長5.88%，而金地集團更是下滑了61.05%。如果平均估算，這四家龍頭的整體凈利潤為77.14億元，同比僅增14.99%。

　　債務增幅高于業績增幅

　　而上市房企平均資產負債率超過60%。截至今年6月30日，這些公司的債務總額達10102.7億元，同比增長43%，遠高于業績增幅。其中被稱為A股地產四大金剛的“萬保招金”負債最高，合計達到4541.15億元，而去年同期的負債僅為2779.45億元。這也意味著，四大龍頭房企今年中期的負債總額增幅達63.38%。

　　同時，98家公司的平均資產負債率為62%，有60家資產負債率有不同程度的上升，負債率超過70%的也達到40家。四大龍頭企業的資產負債率也都維持高位，其中保利地產達到81.09%，萬科為77.85%。

　　分析稱，雖然上市房企為避免短期償債壓力過高，債務結構有了調整，短期借款和一年內到期流動負債增長幅度相對較小。但宏觀政策不放松將增加上市房企的財務成本，業績增長受到沖擊，房價和投資調整或是必然選擇。

　　焦點關注

　　開發商為何不降價

　　面臨資金面的困難和業績的壓力，開發商為何不降價呢？記者對此進行了調查分析。

　　理由一

　　上半年6051.9億信托

　　資金進入房地產領域

　　據中國投資擔保有限公司業務經理卞希國介紹，公司主要是給房地產企業作貸款擔保，“今年上半年就做了17億元，保利、萬科都有向我們貸款。”

　　住建部政策研究中心副主任秦虹表示，調研發現2010年國內市場涌現了20多只房地產私募股權基金，去年末資金規模達到500多億元。今年上半年投資房地產領域的信托資金的金額按照信托協會公布數據是6051.9億元。

　　理由二

　　看好后市

　　不愿賤賣優質資產

　　前美國銀行美林董事總經理、安泰盤實總裁蓬鋼先生表示，缺錢的房地產業要么是盡快以相對低的價錢把手里資產賣掉，換取現金，要么去市場上融來相對成本比較高的資金，“我建議還是盡量少賤賣優良資產，相信這輪調控后，資產價格還有大幅度上升。”

　　高和投資董事長蘇鑫表示，中小企業如果生存都是問題，那就降價，“那些微型企業，就一個項目，干脆把項目賣掉。中型的房地產企業可以用股權融資方式跟基金合作。需要短期資金，可以跟信托合作，轉向民間高利貸風險很大。”

　　理由三

　　降價很復雜

　　效果并不一定好

　　為何寧愿高成本借貸，也不降價促銷？“有些是高端房，目標客戶被限購限貸，降了效果也不好；有樓盤若大降，則前期業主鬧事。”易居房地產研究院綜合研究部部長表示。

　　“一旦降價會引起退房和利潤下降及貸款機構的注意，而借錢可以最快速度提高資金周轉率，況且銷售款被政府監督，很難在短時間解決資金缺口的問題。”亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓表示，“因此，不到萬不得已，開發商就算‘沒飯吃也不會降價’。”另外一個方面就是機構貸款的金額比較大，而靠銷售一下要回收龐大的資金不太可能。

　　市場研判

　　資本金上調至35%

　　開發商或有可能降價

　　在何種情況下，開發商才會選擇降價呢？“就是到了貸款貸不到和銷售連續半年大量下降，資本金從現在的20%上調至35%，或者是爆發金融風暴的時候。要不，開發商不會降價。”謝逸楓表示。（文/表 本報記者 蔣悅飛 張忠安）