廣州二手樓市的成交量同比大降四成以上，中介分析最迫切入市客戶已被市場消化，預期兩月后交易恢復正常

　　“新國五條”細則落地已經接近一個月時間，廣州二手樓市的成交量同比大降四成以上。不過這一政策對市場的影響尚屬短期，業(yè)界預期大概兩個月內成交將逐漸恢復正常。然而，連續(xù)不斷的調控政策，也在深刻改變著社會的預期和看法。記者調查發(fā)現(xiàn)，不少多套房家庭近期都陷入彷徨之中，苦思冥想自己手上房產的處理辦法。有中介機構人士就透露，4月以來廣州的成交案例中，至少有近百套為房屋共有產權人之間互相交易，以規(guī)避可能會嚴格執(zhí)行的賣房所得征收20%的個稅政策以及未來可能實行的房產稅等政策，打響自己的“房產保衛(wèi)戰(zhàn)”。

　　父母買女兒份額：約定女兒占1% 父母花千元買

　　目前，不少持有多套房的家庭，名下房產都為父母和子女雙方共有，即使不按賣房所得的20%征收個人所得稅，未來將會實行的房產稅也會對這類家庭產生影響。而要實現(xiàn)規(guī)避這些政策，不少市民就開始未雨綢繆，考慮在房產證上減掉其中一方的名字，這樣父母和子女各自的家庭持有的房產都可以減少，有的成為家庭唯一住房后，持有超過5年還可以在出售時免征個人所得稅。

　　市民馬先生夫婦和成年的女兒就有兩套房子，兩套上都有女兒的名字，考慮到這種情況下女兒會被限購，而且未來買房和賣房都可能會因為持有過多物業(yè)而被征收更高的稅費，馬先生近期就在研究轉名的方法。“贈與的話以后再賣要收很高的個人所得稅，感覺交易反而更劃算。”馬先生坦言，自己都幾乎成了半個交易專家，最后被他發(fā)現(xiàn)了一條妙計，先通過約定女兒占房產的份額為1%，然后再把女兒的份額“交易”到自己夫婦名下，這樣他們只需要按照房屋評估價的1%交納各項稅費，算下來不到一千元就完成了這宗交易，既暫時放下一樁心事，又省卻了不少成本。

　　兒子買爸爸房子：要交8萬多稅費 只能暫時放棄

　　“新國五條”出臺后，不少市民都覺得彷徨，任職于銀行的市民陳洪（化名）就是其中之一。他告訴記者，自己和父母一家共有三套房子，兩套位于天河，一套位于東山。“一套是房改房，其余兩套都是這十多年買的，無非就是為了投資保值。”陳洪表示，市民投資渠道有限，好不容易有了一點資產積累，如果以后又要被征收房產稅，肯定不太情愿。所以他之前就一直在考慮把家里的物業(yè)轉名。

　　由于4歲半的孩子將來要入讀小學，他就希望把父母獨有的那套位于東山的房子過戶到自己名下，而把自己和父母共有的一套位于天河的房子，除掉自己的名字。結果多方咨詢了很久，他終于知道了先約定份額然后再交易的辦法，于是就趁這段20%個稅政策還未落實的時間空窗期，前去辦理手續(xù)。

　　“除名很順利，只花了800多元就成功了。不過買我爸爸房子的時候，一核稅，竟然發(fā)覺要交8萬多元，實在太高了。之前的一切都是白費心機。”陳洪表示，整個過程花了一個月的時間，由于擔心以后真的要按照20%賣房所得交稅，所以他也不敢通過贈與的方式把東山的房子轉到自己名下，只好暫時放棄，重新陷入糾結之中。

　　想快速賣房：想一星期脫手 買家觀望賣不出

　　因為有其他投資渠道，考慮到以后還要換一套大房子，市民徐女士上個月底決定把自己位于暨大的一套房改房賣掉，但卻發(fā)現(xiàn)很難賣到理想的價錢。

　　“中介每天都打電話來催促，說我的放盤價太高，搞得我心都亂了。”徐女士說，去年時同樣的房改房物業(yè)，可以大概賣到150萬元左右，而考慮到現(xiàn)時市場上有能力的買家不多，所以她把房子的放盤價定為了130~140萬元。不過，中介還是說高，有人要求她降價到120萬元。“有的中介根本不熟悉政策，就說現(xiàn)在就要按20%賣房所得征稅；有的了解政策，但總是在忽悠。”

　　徐女士原本希望一個星期內就把房子脫手，不過近一個月過去了，雖然有不少買家因為價格低也來看過她的房子，但是觀望態(tài)度濃厚，所以最后都沒有成交。“買家都很少一次性付款的，我也只好學會淡定了。”徐女士表示。

　　市場分析

　　換房趕搭末班車

　　賣一買一怕有變

　　新“國五條”公布至今已一個多月，至今廣州二手住宅買賣個稅征收仍可按照原有計稅方式操作，有換房客把握住這黃金50日，將原有物業(yè)順利出售，獲取換房的本錢或資格后，再成功購入自己心儀的物業(yè)。

　　數(shù)據(jù)分析：

　　換房型購房比例

　　中心區(qū)達32.3%

　　據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月份天河、海珠、越秀、原荔灣等市中心區(qū)域，換房型購房個案比例高達32.3%，而白云、番禺、原芳村、黃埔、花都、蘿崗等外圍及近郊區(qū)域，換房型購房僅占17.2%，數(shù)據(jù)反映換房型購房需求出現(xiàn)向市中心集聚的現(xiàn)象。進入4月，這一現(xiàn)象持續(xù)，4月1~22日市中心區(qū)域換房型購房個案比例仍高達27.5%，遠高于外圍及近郊區(qū)域16.5%的換房個案占比。

　　合富置業(yè)市場經理梁燕明表示，近一個多月內成功“賣一買一”的換房型客戶，大多都是擔心20%個稅細則落地后將對自己換房計劃產生變數(shù)，因此紛紛趕在這波“末班車行情”當中出售舊居，獲取換房的本錢或購房資格，趕搭上“末班車”再“買一”。為了盡可能縮短交易所需時間，這些換房型客戶在“賣一”時基本都要求買家以一次性付款方式購房，甚至“松口”幾萬元將物業(yè)賣給可以一次性付款的買家。接下來“買一”的情況，有的是為子女選購學位房，有的是樓梯換電梯，更多的是“細屋”換“大屋”，也有極個別個案是住宅換商鋪。

　　合富置業(yè)嘉和苑分行主管植安偉表示，近一個多月以來，買家的焦點都集中在“證滿五年”且是唯一住房的房源上，若不符合上述條件，連樓都不看了。部分持有證未滿五年物業(yè)的業(yè)主，讓價空間有所增加。

　　中介分析：

　　最迫切入市客戶

　　基本被市場消化

　　滿堂紅研究部高級經理周峰分析，目前最迫切入市的客戶已基本被市場消化的情況下，二手市場的相對動態(tài)調整至少持續(xù)1.5個月，4月份的成交量在3月的基礎上縮減亦屬于正常現(xiàn)象，廣州二手樓市勢必在兩個月內經歷“高山”和“波谷”。不過可以看到，近期一些多套房物業(yè)的業(yè)主，出現(xiàn)了彷徨和出貨增多的現(xiàn)象，特別是一些持有四套以上物業(yè)的家庭，由于擔心將來房產稅的出臺，近一年來的放盤量也有所增加。他表示，長遠來說持有物業(yè)的租金回報率也在下降，建議多套房的業(yè)主多關注其他投資渠道。（記者 賴偉行）