土地增值稅征收悄然加力 短期難以影響房價

　　當房地產保有環節稅收政策尚無定論之際，土地增值稅力度正悄然收緊。專家認為，土地增值稅的嚴格征收有助于遏制房地產企業的囤地、囤房現象，并在一定程度上抑制房地產暴利，但短期看影響力難以傳導至房價。

　　部分地區收緊力度

　　今年以來，部分地區地方稅務機關開始加強對房地產開發企業土地增值稅的征管力度。

　　我國征收土地增值稅主要采取預征和清算相結合的方式。廣西、河南、廈門等地稅務部門紛紛出臺文件，提高土地增值稅預征率、將核定征收改為查賬征收，并且更嚴格地要求企業在規定期限內進行土地增值稅的清算。

　　例如，廣西地稅局在2月末發文要求，從2010年3月1日起調整土地增值稅預征率，普通住宅按0.5%的預征率預征，非普通住宅的預征率提高一倍，按2%-3%預征。河南省地稅局則要求，所有房地產開發項目納稅人一律按查賬征收方式按預征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規定自行清算，并結清稅款。

　　“土地增值稅其實是從拿到土地之后，以當時的土地成本蓋好房子，扣除其他的建筑成本以及稅費之后，整個房地產項目的增值收益。”土地專家鄒曉云表示，在實際執行過程中，由于開發企業的成本核算存在較大的技術難題，需要有長期跟蹤機制，同時沒有嚴格的征繳時限，土地增值稅一直采取預征的權宜之計，大部分地區按預售商品房收入的1%-2%的比例征收。該稅種在實際的操作中有一定難度。

　　去年7月，國稅總局曾對八家房地產企業土地增值稅情況進行過摸底。鄒曉云表示，去年的摸底結果現在仍然不得而知。至于未來究竟如何征收、從什么環節計算增值收益有待進一步考量。

　　由于土地增值稅是按房地產轉讓所取得的收益征稅，因此只有當房地產項目全部竣工結算時才能計算出準確的土地增值稅稅額。但房地產開發周期長，很多房企在達到清算標準后又以各種方式推遲清算。此外，土地增值稅的預征率較低，因此，其一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。這一稅種2007年在房地產市場急劇升溫的時候曾經提出過加強征收，但因2008年金融危機的到來而不了了之。

　　上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，目前針對土地增值稅已經有了比較完善的規定，未來可能會根據項目提高預征比例，也不排除嚴格按照四級累進制征收。

　　短期難以影響房價

　　新“國十條”提及，稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。

　　“嚴格執行土地增值稅政策，可以遏制房地產企業的囤地、囤房，抑制房地產的獲利空間。”鄒曉云表示，各地方稅務局在過去數年并沒有全數收取土地增值稅，如果現在嚴格征收，房企需要變現手中持有的土地或者房屋才能交稅，這時則增加企業的成本，影響其現金流。

　　房地產人士則認為，一般在地產開發中，土地增值稅等稅收都預提一定比例，在項目結轉后匯繳，多退少補。對房地產企業來說，國稅局已于2007年重申土地增值稅，房地產公司在其損益表中一般進行了撥備，所以目前暫時不會對房地產企業的盈利有較大影響，但會影響房地產商的現金流及財政狀況。

　　不過，鄒曉云表示，由于目前開發商幾乎壟斷了房地產市場，如果開發商成本增加，這一部分作為房企成本或將計入房價中，因此，對抑制房價作用不大。

　　楊紅旭則表示，如果嚴格執行土地增值稅，短期內可能對開發商的影響大，但開發商是否會轉嫁成本尚待觀察，土地增值稅是在房地產項目已經銷售完畢或者至少銷售85%以上后才進行清算的，如果房價和成交量往下走顯然無法轉嫁成本。他還認為，目前對二手房交易的土地增值稅是免征的，如果未來二手房需要征收這一稅種則對抑制房價有較大影響。

　　北京科技大學經濟管理學院教授趙曉認為，針對不同的商品房類型，土地增值稅的預征稅率和實際清算稅率是不一樣的。如果嚴格征收土地增值稅，那么無疑會加大非普通住宅的成本，轉而保證普通住房的有效供給。