3月份房?jī)r(jià)漲勢(shì)回落 調(diào)控進(jìn)入質(zhì)變關(guān)鍵期

　　“房?jī)r(jià)”問(wèn)題是城市住房問(wèn)題中表現(xiàn)最突出的問(wèn)題，從表面看，房?jī)r(jià)問(wèn)題也是住房問(wèn)題的核心所在。很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)還被作為評(píng)判房地產(chǎn)調(diào)控是否見(jiàn)效的指標(biāo)，從3月份全國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)回落來(lái)看，調(diào)控已經(jīng)見(jiàn)效。

　　3月房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落

　　18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)。在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，3月份全國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)回落。

　　數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)大中城市中，12個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，比3月份增加6個(gè)，在價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，有29個(gè)城市環(huán)比漲幅比2月份縮小。2個(gè)城市新建商品住宅同比下降，46個(gè)城市同比漲幅回落。

　　針對(duì)連續(xù)三個(gè)月的房?jī)r(jià)同比漲幅回落城市數(shù)量增加、房?jī)r(jià)環(huán)比微弱回落的情況，分析人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入質(zhì)變的關(guān)鍵時(shí)期。所謂質(zhì)變，是指之前房地產(chǎn)調(diào)控的影響多表現(xiàn)為成交量的迅速下滑，現(xiàn)在這種調(diào)控影響即將體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的變化上；所謂關(guān)鍵，則是指現(xiàn)在三四線城市正在暗潮涌動(dòng)，如若得不到及時(shí)控制，房?jī)r(jià)迅速拉升，后續(xù)更難控制。

　　“價(jià)格漲幅明顯回落，環(huán)比降價(jià)城市明顯增加�！北本┲性�地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉如此分析，數(shù)據(jù)顯示，3月份新建商品房環(huán)比及持平的城市為20個(gè)，相比2月份增加6個(gè)，漲幅縮小城市達(dá)到29個(gè)。但“調(diào)控依然需要加強(qiáng)執(zhí)行力度”。

　　數(shù)據(jù)顯示，3月份新建商品住宅依然有29個(gè)城市環(huán)比漲幅超過(guò)0.5%，屬于價(jià)格上漲過(guò)快的城市。而這些城市中大部分屬于執(zhí)行調(diào)控政策力度相對(duì)比較輕的三線城市。張大偉稱(chēng)，第三輪調(diào)控部分城市的政策疑似軟著陸已經(jīng)在最近的市場(chǎng)走勢(shì)中出現(xiàn)明顯的變化。

　　世聯(lián)地產(chǎn)的分析報(bào)告也顯示，由于CPI短期內(nèi)難以控制，緊縮的信貸政策必將持續(xù)，政府對(duì)樓市從嚴(yán)的宏觀調(diào)控政策仍然不會(huì)放松，限購(gòu)仍然將從廣、從嚴(yán)、從久。政策短期內(nèi)難以退出，必將使得市場(chǎng)觀望情緒彌漫下去，從而市場(chǎng)成交量短期內(nèi)仍將難以回暖。

　　中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵則認(rèn)為，4月各地住宅市場(chǎng)成交量有望從低谷逐步回升，盡管房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍繼續(xù)僵持，但部分城市房?jī)r(jià)有可能率先出現(xiàn)松動(dòng)。

　　張大偉分析稱(chēng)，限購(gòu)、限貸、加稅、增供等政策疊加作用樓市，預(yù)計(jì)在4月份樓市調(diào)控?cái)?shù)據(jù)中環(huán)比降價(jià)的城市將繼續(xù)擴(kuò)大。

　　首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光則認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控基本初見(jiàn)成效，雙軌制的發(fā)展模式基本已經(jīng)確定。另外，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是遏制一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。目前從北京、上海等大城市的情況來(lái)看，房屋銷(xiāo)售量下降了50%左右，而城市周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)也開(kāi)始下降。再有，資本市場(chǎng)和資金市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)的措施已經(jīng)初見(jiàn)成效。根據(jù)他的判斷，調(diào)控效果可能會(huì)在今年8月進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：北京、廣州、深圳3城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降26%、17%、6%；上海房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1%，但與1月相比仍大幅下滑38%。

　　鑒于目前購(gòu)房者大多數(shù)屬于“剛性需求”，故一、二線城市中心城區(qū)高檔住宅銷(xiāo)售受較大沖擊。在四大重點(diǎn)城市銷(xiāo)售前三名樓盤(pán)中，僅廣州一樓盤(pán)坐落在中心城區(qū)，其余11個(gè)樓盤(pán)均坐落在次中心城區(qū)和郊區(qū)。

　　劉淵認(rèn)為，未來(lái)在一些受調(diào)控程度較深的城市，市場(chǎng)可能出現(xiàn)比較集中的打折促銷(xiāo)現(xiàn)象。諸如上海、重慶、北京、杭州等城市，由于3月期間上述城市成交業(yè)績(jī)較差，這些城市未來(lái)有率先出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的可能。

　　一季度房企業(yè)績(jī)分化

　　萬(wàn)科在房地產(chǎn)調(diào)控之年堅(jiān)定地邁上年銷(xiāo)售額過(guò)千億的神壇，為捍衛(wèi)自己國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)龍頭地位再添一重量級(jí)籌碼。曾經(jīng)的“萬(wàn)保金招”，早已不在一個(gè)梯隊(duì)，“金融+地產(chǎn)”一體兩翼模式的金地，以及招商地產(chǎn)雖然不能說(shuō)是難以望萬(wàn)科的項(xiàng)背，但房地產(chǎn)企業(yè)前十名的位子早已保不住，后起之秀恒大地產(chǎn)緊追萬(wàn)科不舍。

　　4月份連續(xù)出爐的各大上市房企一季報(bào)已經(jīng)有了微妙的變化，2010年年報(bào)普遍的“不差錢(qián)”已經(jīng)不再。一直在觀察各大房企年報(bào)的招商證券聯(lián)席董事張春志指出，高壓政策實(shí)施一年，只要限購(gòu)令、差別化信貸、加息、限價(jià)令等“組合拳”不停不休，疊加效應(yīng)終對(duì)地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)沖擊。“樓盤(pán)和業(yè)務(wù)主要集中在一線城市的全國(guó)性房企，一季度銷(xiāo)售下降的幅度要遠(yuǎn)大于同時(shí)在二三線城市的房企，這與限購(gòu)令最早在一線城市實(shí)施，此后再擴(kuò)展到二線城市的走勢(shì)脈絡(luò)是一致的”。

　　萬(wàn)科作為行業(yè)領(lǐng)跑者繼續(xù)保持了較高速度的增長(zhǎng)，一季度完成銷(xiāo)售面積303.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額355.1億元；與去年同期比分別增長(zhǎng)145%和135%。保利1至3月實(shí)現(xiàn)簽約面積132.03萬(wàn)平方米，簽約金額140.15億元，同比分別增長(zhǎng)30%和72.39%。

　　富力地產(chǎn)一季度數(shù)據(jù)顯示，由于其多數(shù)項(xiàng)目處于北京、廣州、武漢等大型城市，導(dǎo)致其一季度僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額59.44億元，銷(xiāo)售面積36.58萬(wàn)平方米，較去年同期分別下降27%和44.6%。其3月份銷(xiāo)售額約為22.12億元，同比下降27%。截至一季度末，富力400億年度銷(xiāo)售目標(biāo)僅完成15%。同在香港上市的復(fù)地集團(tuán)，3月權(quán)益后銷(xiāo)售額約6.19億元，比2010年同期8.99億元減少31%，如今已經(jīng)宣布了退市計(jì)劃。有分析師指出，如果限購(gòu)令、差別化信貸、加息、限價(jià)令這些措施不放松，銷(xiāo)售將進(jìn)一步受阻，一季度業(yè)績(jī)或成今年的頂點(diǎn)，到二季度，多數(shù)的房企的銷(xiāo)售下降趨勢(shì)不可避免。

　　截至2011年4月12日，依照Wind行業(yè)分類(lèi)，已有94家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報(bào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，上市房企去年現(xiàn)金流總和已驟降至-734億元，而這94家房企2009年的現(xiàn)金流之和還處于6億元的水平。

　　更為重要的，現(xiàn)金流下滑的態(tài)勢(shì)可謂全面開(kāi)花。至少有55家企業(yè)現(xiàn)金流指標(biāo)為負(fù)，77家企業(yè)現(xiàn)金流同比下滑，保利地產(chǎn)更是以212億元的降幅排名墊底。

　　在東海證券鄭閔剛看來(lái)：“房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性分化已經(jīng)顯現(xiàn)，并將隨著調(diào)控的持續(xù)而不斷加速�！�

　　根據(jù)Wind的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，81家上市房企中，69家的存貨出現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)，其中，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的存貨分別增長(zhǎng)了48%、83%、12%和27%。

　　再加上開(kāi)發(fā)商資金壓力逐漸明顯，房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同指出，降價(jià)潮或?qū)�從局部開(kāi)始出現(xiàn)。目前看，全國(guó)樓市調(diào)控的壓力逐漸增加，受限購(gòu)等影響，北京在內(nèi)的一線城市樓市成交已近冰點(diǎn)。因此，調(diào)控背景下，扎根在一線城市的“全國(guó)性房企”資金壓力同比率先在二三線城市布局的“全國(guó)性房企”要大得多。眼下，雖然部分房企的資金壓力不大，但是從整體看，市場(chǎng)的均價(jià)往往由“水桶最短的木板”決定。因此，接下來(lái)，樓市可能會(huì)出現(xiàn)部分一線城市房企率先降價(jià)促銷(xiāo)以達(dá)到增加業(yè)績(jī)的現(xiàn)象。

　　10大標(biāo)桿房企目前的資金狀況看，短期尚無(wú)“資金鏈”偏緊狀況。根據(jù)10家標(biāo)桿房企2008年和2010年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，中原集團(tuán)研究中心采用貨幣資金與短期借款之比以及實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率(負(fù)債中扣除預(yù)收款項(xiàng))這兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量開(kāi)發(fā)商的短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力。

　　短期來(lái)看，與2008年平均0.96倍的貨幣資金短期借款比相比，2010年10大標(biāo)桿房企該指標(biāo)的平均值為2.27倍。數(shù)據(jù)表明，大型開(kāi)發(fā)商短期償債能力仍較強(qiáng)，并無(wú)明顯的資金壓力；長(zhǎng)期來(lái)看，2010年10大標(biāo)桿房企實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率平均值為50%，與2008年53%相比，還有存在改善空間。

　　全局問(wèn)題全局解決

　　“國(guó)十條”走過(guò)了一年的歲月，其調(diào)控方向與目標(biāo)沒(méi)有過(guò)多變動(dòng)，而其執(zhí)行細(xì)節(jié)則經(jīng)過(guò)了新“國(guó)五條”和新“國(guó)八條”的兩次相對(duì)較大的調(diào)整。日益突出的住房問(wèn)題被逐步提升“全局”問(wèn)題，調(diào)控效果也在政策力度加大后逐步顯現(xiàn)，而今，調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，這個(gè)關(guān)鍵，不僅對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)平穩(wěn)而言，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展，亦是關(guān)鍵時(shí)分。

　　國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇在浙江省進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況和調(diào)控成效時(shí)表示，“中央以為，以城市住房為主的問(wèn)題已經(jīng)落實(shí)到全局，必須在控制通脹的同時(shí)下決心解決好房?jī)r(jià)問(wèn)題�！�

　　住房為主的問(wèn)題影響了“全局”，中央如此明確下結(jié)論還屬首次。房地產(chǎn)調(diào)控之初，解決城市住房問(wèn)題，更多的從對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的層面來(lái)提出，2010年下半年，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)21天3次強(qiáng)調(diào)保障性安居工程的建設(shè)問(wèn)題，隨后，“住房問(wèn)題還是民生問(wèn)題”的提法被不斷強(qiáng)調(diào)。直至4月11日，贠小蘇在督察房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)時(shí)，傳達(dá)出中央最新精神——“全局問(wèn)題”。

　　一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯推理是，住房問(wèn)題影響經(jīng)濟(jì)全局，那么解決這個(gè)問(wèn)題必然要充分注意到全局影響。如何做？首要之策應(yīng)當(dāng)是盡快出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期規(guī)劃。與決策層口頭釋放政策信號(hào)相比，落到文件上的政策基調(diào)可能更為精確和有效。

　　全局的問(wèn)題自然需要全局的方法來(lái)解決。從2003年算起，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過(guò)了8個(gè)年頭，周期性的調(diào)控政策每次都少不了多部委的“聯(lián)合發(fā)文”，在SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹看來(lái)，這種部委間發(fā)文的“聯(lián)合”，并不等同于部委的“通力合作”。或許，正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們看清了以往的這種聯(lián)合，所以在會(huì)“有恃無(wú)恐、勇往直前”，其直接表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)越調(diào)越高，部分地區(qū)此時(shí)的價(jià)格已是十年前的十倍。

　　“落實(shí)”與“問(wèn)責(zé)”是房地產(chǎn)調(diào)控政策的關(guān)鍵詞�！吧嫌姓�策，下有對(duì)策”基本上可以描述各領(lǐng)域應(yīng)對(duì)政策的現(xiàn)狀�！皩�(duì)策”的出現(xiàn)，實(shí)則源于政策落實(shí)后，監(jiān)管的力度不夠，當(dāng)然，可以統(tǒng)歸到“落實(shí)”中。

　　從廣為人知的陰陽(yáng)合同，到明碼標(biāo)價(jià)的代辦納稅證明，房地產(chǎn)調(diào)控中針對(duì)交易環(huán)節(jié)設(shè)定的每一道門(mén)檻，都被看似“魔高一尺”的對(duì)策巧妙化解，而這種對(duì)策多因在暗處完成而難以監(jiān)管，近日，“道高一丈”的后期監(jiān)管開(kāi)始行動(dòng)了。

　　調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)具體工作起到引領(lǐng)指導(dǎo)的作用，而具體執(zhí)行效果如何，就需要后續(xù)督察工作的跟進(jìn)，督察的是政策的“落實(shí)”，落實(shí)的不到位，就一定需要“問(wèn)責(zé)”。春節(jié)之后，國(guó)務(wù)院排出多個(gè)督察組進(jìn)行實(shí)地考察，檢查調(diào)控政策落實(shí)情況。這只是“落實(shí)”的一個(gè)方面。

　　另一方面，　在嚴(yán)查陰陽(yáng)合同之后，北京市住建委開(kāi)始查處代辦納稅證明這類(lèi)行為，鑫尊地產(chǎn)一家門(mén)店因被查實(shí)業(yè)務(wù)員以代辦納稅證明為噱頭攬生意而受查處，成為首家走上“祭壇”的房地產(chǎn)中介。

　　有報(bào)道稱(chēng)，據(jù)住建部?jī)?nèi)部人士表示，下一步政策調(diào)整一方面將借鑒目前在調(diào)控上有所成效的地方政策進(jìn)行全國(guó)推廣，另一方面，目前包括住建部、國(guó)土部等相關(guān)部門(mén)仍有政策儲(chǔ)備，下一步將主要圍繞土地出讓政策、開(kāi)發(fā)商拿地門(mén)檻等方面進(jìn)行政策調(diào)整，對(duì)地方政府的政策落實(shí)進(jìn)行明確要求。另外，他表示，相關(guān)部門(mén)也不排除對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行直接干預(yù)。 （本報(bào)記者 李木子）