房地產(chǎn)調(diào)控還需出“拳”有力

　　●改革財(cái)稅體制遏制土地財(cái)政

　　●應(yīng)采用累進(jìn)稅制開(kāi)征物業(yè)稅

　　●在住房貸款政策上有保有壓

　　●擴(kuò)大住宅土地供應(yīng)控制囤地

　　去年12月以來(lái)，中國(guó)政府緊鑼密鼓地出臺(tái)了一系列遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，展開(kāi)了打擊投資投機(jī)性購(gòu)房、打擊高房?jī)r(jià)的強(qiáng)力調(diào)控。本次調(diào)控保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，可以避免出現(xiàn)2007年用藥過(guò)猛的現(xiàn)象，防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲大跌。但是，在保持連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，調(diào)控房地產(chǎn)政策還應(yīng)重視進(jìn)一步完善政策與加強(qiáng)執(zhí)行力度，促使飆升的房?jī)r(jià)“懸崖勒馬”。

　　應(yīng)該看到，在經(jīng)濟(jì)尚未全面回暖、人均收入并未實(shí)質(zhì)性提高的情況下，投機(jī)投資性購(gòu)房需求的單方上揚(yáng)并不能帶動(dòng)房?jī)r(jià)與成交量的可持續(xù)上漲，因此大幅上漲的房?jī)r(jià)缺乏有效需求的支撐，未來(lái)房?jī)r(jià)大漲的可能性并不大。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)中85%自住型購(gòu)房者的存在，加之中國(guó)人口變遷趨勢(shì)未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變的情況，使得市場(chǎng)真實(shí)購(gòu)買力非常堅(jiān)實(shí)，房?jī)r(jià)自然難以深幅下跌。

　　如何使房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生應(yīng)有效力，以減少中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度依賴性，使社會(huì)公眾在住房方面享有基本的公共福利，將取決于住房制度改革的進(jìn)一步深化與創(chuàng)新。

　　首先，政府應(yīng)平衡國(guó)家長(zhǎng)期利益與地方短期利益的關(guān)系，改革分稅制，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢權(quán)交易現(xiàn)象，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。“土地財(cái)政”彰顯了現(xiàn)行財(cái)稅體制的弊端，使建設(shè)用地過(guò)度擴(kuò)張，更使投資過(guò)熱、地價(jià)飆升。因此，要整頓國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立起市場(chǎng)秩序，不僅要改革分稅制，切斷地方政府與開(kāi)發(fā)商之間的利益紐帶，還應(yīng)打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢權(quán)交易，檢查目前各房地產(chǎn)行政審批環(huán)節(jié)，全面清理整頓土地產(chǎn)權(quán)制度、土地轉(zhuǎn)讓交易制度以及住房建設(shè)的規(guī)劃審批制度等。

　　其次，稅收制度改革刻不容緩。物業(yè)稅的開(kāi)征特別是采用累進(jìn)稅制，可以提高投機(jī)需求的交易成本，有效打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，在一定程度上刺破房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的泡沫；通過(guò)差別稅率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，對(duì)高檔別墅住戶加大征稅額度，對(duì)普通住房居住者減少征稅甚至減免物業(yè)稅，亦可大大減少購(gòu)房中的“貪大”心理，在一定程度上節(jié)約土地資源，增加住房供應(yīng)量，降低住房?jī)r(jià)格。

　　第三，銀行應(yīng)該采取差別化的信貸政策，在貸款政策上有保有壓。對(duì)居民自住性購(gòu)房需求要繼續(xù)采取鼓勵(lì)和支持的態(tài)度，與此同時(shí)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策防止過(guò)度投機(jī)炒作。二套房貸政策自出臺(tái)以來(lái)就一直是壓制投機(jī)性購(gòu)房者的“利器”。隨著首付比例的提高和貸款利率的上浮，炒房者投機(jī)盈利空間縮小，必將有效遏制投機(jī)性購(gòu)房行為，為過(guò)熱的樓市降溫。監(jiān)管部門在明確二套房標(biāo)準(zhǔn)過(guò)程中應(yīng)注意嚴(yán)格區(qū)分改善性需求與投機(jī)需求，并對(duì)此設(shè)定不同利率與首付門檻，如對(duì)二套房貸中的投資需求提高貸款條件，對(duì)三套以上房貸在首付和利率標(biāo)準(zhǔn)上逐級(jí)提高，并建立違規(guī)懲戒機(jī)制，如對(duì)購(gòu)房后空置行為征稅等，減少投機(jī)行為對(duì)房?jī)r(jià)的不當(dāng)推動(dòng)。

　　第四，政府應(yīng)找準(zhǔn)政策定位，適度擴(kuò)大住宅土地的供應(yīng)，相應(yīng)控制土地利用率，并對(duì)囤積土地行為進(jìn)行遏制。對(duì)目前的市場(chǎng)而言，單一加大土地供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。政府不僅要出臺(tái)政策，保證保障性和中小套型住房土地的供應(yīng)，更應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市發(fā)展水平和發(fā)達(dá)程度，規(guī)定最低容積率和樓房高度，最大限度節(jié)約土地，提高住宅利用率，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)囤地現(xiàn)象加以打擊，依法要求開(kāi)發(fā)商按期開(kāi)工，在一定程度上降低房地產(chǎn)商的壟斷利潤(rùn)。

　　當(dāng)然，政策制定之后，還應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，并且用強(qiáng)有力的措施包括問(wèn)責(zé)制度來(lái)保障執(zhí)行力，防治政策執(zhí)行過(guò)程中效果減弱。

　　隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)有一定漲幅是無(wú)可非議的，但是，如果房?jī)r(jià)的價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，其漲幅遠(yuǎn)超公眾的承受范圍，是不合情理的。只有完善政策，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)健康、持久、向好的發(fā)展，只有出臺(tái)穩(wěn)健的政策指導(dǎo)與完善的監(jiān)管方案，建立房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。（郭田勇 作者為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任）