趙曉：用差別稅收政策引導住房消費

　　4月14日出臺的“新國四條”和4月17日出臺的“新國十條”房地產調控新政，以其精準的政策定位和震撼的執行決心力挽狂瀾，成功地扭轉了市場預期，取得重大階段性調控成果。

　　從經濟學要義來看，中國樓市并非完全市場，“市場失靈”現象在所難免，政府加強調控，擠掉樓市泡沫，防范金融風險，避免泡沫破裂給中國經濟帶來災難是必要的，這也正是“新國十條”的政策內涵。但利用行政行為以及貨幣政策來調控房地產“市場失靈”，畢竟只是治理中國房地產“問題市場”的短時與權宜之計。

　　相比之下，在進行土地政策改革的基礎之上，利用財稅政策引導個人合理住房消費和調節個人房產收益可能成為中國房地產市場回歸“正常市場”的中期之計。

　　從財稅政策要義來看，個人住房稅收政策目標應該有三：一是保民生。在此，筆者要再次強調，住房的本質屬性是民生消費品，而不是投資品，更不是投機品。地方政府常常沉迷于房價高漲帶來的G D P增長和財政收入超速增加，這種“經營城市”的行政理念只會掠奪百姓的財富和全體國民的幸福。其實，幸福、尊嚴、公正、和諧，才是衡量個人住房稅收政策好壞的首要尺度。二是調收入。稅收政策本來就是政府用來調節二次收入分配的重要工具。因此，房地產稅收上的“劫富濟貧”對控制我國不斷升高的基尼系數應該有所作為。三是促發展。人口眾多、土地緊張是我國的基本國情，而由于房地產投資或投機引起的居高不下的房地產空置是一種土地資源和國民財富的極大浪費。中國經濟需要的是鼓勵實體投資和創新發展，避免資源扭曲配置，全民投資炒房，以求坐享暴利的不正常“逆向選擇”行為必須依靠房地產稅收政策進行及時糾正。

　　從個人住房消費的環節來看，稅收政策的著力點應該重點放在三個環節：購買住房或租房消費、住房持有、住房轉讓。

　　在個人購買住房環節，要著重強調差別性稅收調控政策。對購買首套普通住房和改善性住房的，適用契稅優惠稅率；而對購買多套住房，或別墅、大面積等非普通住宅的，除取消優惠稅率外，還可以考慮征收特別消費稅。對無自有住房而租房住的，每月租金可以在個人所得稅中進行適當抵扣。這種差別性稅收政策既有利于引導合理的住房消費理念，也有利于調節收入分配，更有利于保障基本民生的居住需求。政府一貫倡導的“青年人應該先租房后買房”不能僅停留在口號上，對住房租金實行個人所得稅抵扣應該成為我們需要邁出的第一步。

　　在住房持有環節，物業稅的推出應該是改革根本。1%至2%的物業稅稅負對短期炒房者可能影響有限，但如果實行累進的差別性稅率，則對持有多套住房的投資者，會大大增加他們的持有成本，降低他們的收益預期。國外的成熟經驗也反復證明物業稅的征收是抑制房產投機的有效手段。但物業稅的推出既面臨立法程序問題，也面臨房產清查、評估等技術細節問題，一時半刻不易推出。作為過渡之計，房地產保有稅的開征不失為可選之策。

　　在房地產轉讓環節，我們曾呼吁，應盡快取消二手房交易的各項稅收優惠政策。經測算，目前二手房交易實際征收稅收不到總房價的2%，如果取消優惠稅率，從嚴征收土地增值稅和個人所得稅，則炒房者收益的50%以上需要繳稅。“重名義稅負、輕實際稅負”，這種“雷聲大、雨點小”的稅收政策執行力度會逐步吞噬我們政府調控房地產市場的決心和信心。從長期來看，對投資性尤其是投機性住房轉讓課以重稅是保證住房的民生特性，抑制不正常性住房需求的最有效手段。

　　“更加嚴格的差別化住房信貸政策”已經刮起了房貸政策的“超級風暴”，相信“以差別化為基本特點，以民生為最終目標”的個人住房消費稅收政策的腳步將很快到來。