李德水：破解房地產市場僵局需要走出幾個誤區

　　2010年7月20日上午9點，中國國際經濟交流中心學術委員會副主任，國家統計局原局長李德水 在中國國際經濟交流中心第十三期“經濟每月談”上就“破解房地產市場僵局需要走出的幾個誤區”做了深入分析。

　　我國住房制度改革十幾年來，房地產業獲得了蓬勃的發展，這對改善民生、拉動經濟發展作出了重大貢獻。去年年底到今年一季度，部分城市出現了房價上漲過快的現象，引起了社會的強烈反響，為促進房地產市場平穩健康發展，今年1月7日和4月17日，國務院相繼發了兩個重要的通知。這是完全必要的和非常及時的，并且已經有效地遏制了房價過快上漲的勢頭。

　　下半年我國房地產開發投資同比增長38.1%，其中商品住宅投資增長34.4%。六月份，房地產開發投資比上月增長46.3%。上半年全國商品房銷售面積同比增長15.4%，其中商品住宅銷售面積增長12.7%，商業營業用房增長41.6%。六月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環比下降0.1%，二手住房銷售價格環比下降0.3%。可見幾個月來，我國房地產開發建設和銷售還比較活躍，總體是正常的。但在部分一線城市，房屋銷售量下降較多，市場上存在著等待觀望心理，不少人對房地產市場下一步發展趨勢看不太清楚。我認為，為了促進我國房地產市場平穩健康發展，必須解決幾個認識上的問題：

　　一，“住有所居”還是“居者有其屋”？黨的十七大提出“住有所居”，也就是說要讓每一個人都能有房子住，而不是居者有其屋，就是說并非強調每個人都要擁有自己所有權的住房。美國1974年8月制定了住宅與社區發展法案，提出在社區多蓋房子賣給低收入的人。當時美國擁有所有權住房的居民只占63.3%，從2000年、2001年以后，美國大規模發展房地產產業，直到泡沫破滅之前，這個比例才提高到68%。從63.3%提高到68%，提高4.7個百分點，卻付出了極其沉重的代價。盡管美國產生這場百年一遇的金融危機，原因非常復雜，但畢竟是從次級房貸泡沫破滅而引發的。我國人均GDP是美國的四分之一，要實現居者有其屋，人人都要擁有所有權的住房，實在是為時尚早。

　　二，用一條腿走路還是用兩條腿走路好？解決我國居民住房問題，究竟該走什么路子？是用一條腿走路還是兩條腿走路？在住房制度改革之前，城市居民同普通老百姓到高級官員都不買房子，是實行計劃經濟的公房配給制度，也就是廉價的公租制度。大家知道，毛主席住在中南海，每個月也是要交房租的。房改以后，除了極少數廉租房以外，我們現在保障性住房的投資額只占整個房地產投資的大約3%，已經很小，除了少數、極少數的廉租房以外，幾乎都實行了商品房制度。基本上是通過市場購買商品房來解決新的住房需求。但時間幾乎已經證明，完全依靠市場調節的商品房制度難以解決實際需求。因為有相當一部分中低收入群體，年輕人是買不起商品房的，住房公積金的積攢，許多年以后才能派上一點用場。所以先住公租房，對于相當一部分居民，特別是年輕人，是不可避免的一個過渡階段。實行商品房和公租房兩種制度共存，用兩條腿走路是必然的選擇。

　　今年六月份，國務院召開了公共租賃住房工作會議，全面部署了加快發展公共租賃住房的工作，有著十分重大的意義。這是對我國住房制度的重要補充和完善，城市中等偏下的收入家庭，以及新就業職工、外來務工人員等等，既不符合廉租房或經濟適用房保障條件，又缺乏通過市場購買住房的能力，被稱為“夾心層”，他們的居住條件普遍較差，是最需要社會關注的群體。發展公共租賃住房就可以為他們提供有力的保障，將來永遠都會有新的“夾心層”群體不斷地出現，實行商品房和公租房兩種制度共存是長期的方向。先住公租房，條件成熟以后再買商品房，分“兩步走”，也是這部分居民解決住房問題的正常規律。

　　三，房價只會上漲，不會下降嗎？去年底和今年一季度，社會上有這樣的一個觀點，中國的房價在今后相當長時期內只會上升，不會下降，其理由是我國居民對住房需求的潛力很大，而用于房地產建設的土地減少是剛性。而市場基本規律告訴我們，如果某種商品價格高于它的實際價值，就會產生泡沫，而泡沫總會破滅的，吹的越大，破滅時損失就越慘重。

　　英國金融時報有一篇文章指出，在這場金融危機中，令銀行遭受重創的是一場押注于美國住宅與地產價格只漲不落的豪賭。監管機構、銀行家和國會都曾自欺欺人的認為，地產價格只會越來越高。每個人都有權居有其所，即使他們信用很差，或者毫無信用，這就是美國夢的版本之一。

　　美國的教訓難道還不值得我們深思和驚醒嗎？發展房地產是單純為了投資還是以真正居住消費為主？這個問題關系著我國房地產發展方向。房地產市場的核心問題是社會問題，不是經濟問題，甚至是一個建設什么樣社會的問題。發展房地產市場的根本目的是解決廣大居民的居住問題，而不應該推行把房地產作為投資型為主的發展模式，房地產的惡性市場化必成為引發更多社會矛盾的根源，但同時也不能完全排斥投資行為，如果沒有投資行為，也就沒有什么房地產市場可言了，關鍵是要把握好度。在這個方面要實行制度化，甚至要有相應的法律保障。

　　四，要全面準確的理解，堅定不移地執行國務院《通知》精神。國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》和國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，從這兩個《通知》的標題上就鮮明地指出，首先是要促進房地產市場平穩健康發展，并針對當時部分城市房價過快上漲的突出問題采取了相應的調控措施，這兩個文件都強調要加強保障性住房和普通商品房的有效供給，合理引導住房消費，抑制不合理的住房需求，這是完全正確的。根本不存在要打壓房地產市場發展的意思。日本、美國，這樣工業化高度發達的國家，都在房地產問題栽了大跟頭，有過慘痛的教訓，我們中國絕對不可以重犯這樣的錯誤。現在市場上有著某種等待觀望的心理，時而還有改變《通知》精神的傳聞，寄希望于出現強勁的暖流，等待時機再猛炒一把。

　　這種現象直接影響了股市的波動，我認為這種想法是很不現實的，此類傳聞是毫無根據的。如果房價上漲過塊的勢頭不能得到有效遏制，房地產市場的泡沫仍其膨脹下去，一旦破裂，必然對我國經濟發展和社會穩定造成巨大的破壞性。這涉及全中國人民的根本利益。如果中國經濟出了問題，對世界經濟的影響也是不可低估的。這就是大局。這也是國務院兩個《通知》，特別是4月17日《通知》出臺的重大背景。所以，必須堅持正確的調控方向，不動搖，對房地產市場調控的政策絕不能半途而廢。如果今后有什么變成或者是有什么改變，那只能是政策更加完善，調控更加有效。盡管要完全理順各個方面的利益關系，尚需一些時日，是一個艱難的過程，但這里并不存在什么高深莫測的理論，只要下決心認真去做，就沒有什么辦不好的事情。

　　我國房地產市場管理體制改革的各項政策設計，包括房產稅，其根本出發點和最終歸宿必然是保護最廣大人民的切身利益，并帶來更多的福祉，而決不會是給大家普遍增加負擔。對此，要有一個客觀的分析，對絕大多數居民而言，是完全可以不用擔心的。

　　市場上還有一種誤解是，期待著政府把房價大幅度降下來。這種想法也是有偏頗的。4月17日的《通知》明確指出，要堅決遏制部分城市房價過快上漲，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，而并沒有要求房價必須大幅度下降。政府對房地產市場的調控主要是從宏觀上把握大局，從政策上加以引導，政府從來沒有對房地產市場具體定價的職能。因此，房地產市場方方面面的主體都要從當前的宏觀經濟環境和現實的市場情況出發，深刻領會國務院兩個《通知》的精神，增強理性化的思維，減少盲目性，共同努力，促進我國房地產市場平穩健康發展。