據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年上半年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%。其中上市房企總負(fù)債為1.24萬(wàn)億元，較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，在130余家樣本中有52家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。
以商業(yè)銀行貸款評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)判斷，在正常情況下，一個(gè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在50%以下才符合信用貸款條件之一，70%以下符合擔(dān)保抵押貸款條件之一。高于70%連基本的貸款條件都不符合，也就是說(shuō)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)屬于高風(fēng)險(xiǎn)拒貸企業(yè)。而目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)非正常、風(fēng)險(xiǎn)凸顯的特殊時(shí)刻。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于，2009至2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱的兩年，基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的樂(lè)觀判斷，開發(fā)商斥巨資大舉拿地，推高樓面價(jià)。
然而，嚴(yán)厲調(diào)控之下市場(chǎng)驟變，需求大肆萎縮，成交量大舉下降。盡管如此，前期開發(fā)商一直幻想著樓市調(diào)控政策會(huì)松動(dòng)甚至再次走回頭路，許多開發(fā)商不愿降價(jià)銷售，采取了死頂硬扛做法。更加沒(méi)有想到的是，本次史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控沒(méi)有因?yàn)榻?jīng)濟(jì)回調(diào)等因素而有絲毫松動(dòng)跡象。進(jìn)入10月份后，房?jī)r(jià)已經(jīng)開始松動(dòng)，一些城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)較大幅度下降狀況。加之，目前年關(guān)將至，在各種應(yīng)付賬款的壓迫下，開發(fā)商正在面臨空前的現(xiàn)金流窘境。這種現(xiàn)金流吃緊狀況不但使得房企資產(chǎn)負(fù)債率越來(lái)越高，而且，即使從現(xiàn)在開始開發(fā)商一窩蜂降價(jià)銷售回籠資金，但根據(jù)市場(chǎng)買漲不買跌的心理，交易量也不可能增大，銷售情況也不會(huì)好到哪里去，回籠資金仍不樂(lè)觀。同時(shí)，國(guó)務(wù)院總理溫家寶明確提出“下調(diào)”房?jī)r(jià)。在這種預(yù)期下，無(wú)論剛性需求還是其他需求都必將推遲購(gòu)買。房?jī)r(jià)必將出現(xiàn)一個(gè)深度下跌狀況。這是在房?jī)r(jià)暴漲階段盲目擴(kuò)張的中國(guó)房地產(chǎn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
截至三季度末中國(guó)房地產(chǎn)貸款余額10.37萬(wàn)億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款3.43萬(wàn)億元，個(gè)人購(gòu)房貸款余額6.94萬(wàn)億元。筆者認(rèn)為，個(gè)人購(gòu)房貸款有房產(chǎn)和個(gè)人家庭收入雙重保證，風(fēng)險(xiǎn)不大。風(fēng)險(xiǎn)最大的是3.43萬(wàn)億元的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，再加上10多萬(wàn)億元的地方平臺(tái)貸款中的一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。一邊是房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致房企資產(chǎn)越來(lái)越縮水，另一邊是房企正常貸款甚至高利貸資金到期，負(fù)債越來(lái)越多，負(fù)債成本越來(lái)越高，使得資產(chǎn)負(fù)債率越來(lái)越高甚至資不抵債。由此引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)絕不可小視。
對(duì)房?jī)r(jià)下行引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)必須早作準(zhǔn)備，及早拿出應(yīng)對(duì)預(yù)案。一是中國(guó)銀監(jiān)會(huì)不能僅僅限于房貸風(fēng)險(xiǎn)的壓力測(cè)試，應(yīng)在加大對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)提示的同時(shí)，盡快摸清130余家房企的貸款資產(chǎn)情況、風(fēng)險(xiǎn)程度狀況，拿出針對(duì)性強(qiáng)的消除風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。二是開發(fā)商應(yīng)順應(yīng)調(diào)控大勢(shì)，盡快促銷庫(kù)存房，越早促銷越主動(dòng)，越早促銷巨額債務(wù)越早化解。三是債權(quán)人包括商業(yè)銀行、信托公司等一定要看到房企負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)所在，上門督促開發(fā)商盡快銷售，回籠資金，歸還貸款。
□余豐慧
