專訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮
房地產(chǎn)關(guān)乎民生，更是當下中國老百姓最為關(guān)心的頭等大事，各種媒體上只要涉及房地產(chǎn)的話題總是能吸引幾乎所有人的眼球。作為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心主任，陳淮的一言一行總能引起社會的廣泛關(guān)注。最近中國發(fā)展出版社出版了陳淮的新書《廣廈天下：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)ABC》，新書甫一面市，很快便成為暢銷書，網(wǎng)上一片熱評，一些網(wǎng)友甚至稱其為“最火爆的房地產(chǎn)解讀”。應(yīng)《經(jīng)濟參考報》記者的要求，日前陳淮從一個學(xué)者的角度談了他對有關(guān)中國房地產(chǎn)市場前景的幾個核心問題的看法：房價何時會出現(xiàn)拐點？開發(fā)商利潤減少是否可以達到降價的目的？房子蓋得多房價是否會大幅下降？稅收對房地產(chǎn)調(diào)控到底有多大作用？
開發(fā)商利潤少了房價也不會降
《經(jīng)濟參考報》：在目前中國的房地產(chǎn)市場上，很多人相信，房子之所以貴，房價之所以高，基本原因之一在于開發(fā)商謀取暴利。因此，很多人把房價下降的希望寄托于對開發(fā)商利潤的抑制政策上。您認為，減少開發(fā)商的利潤是否可以達到降房價的目的？
陳淮：開發(fā)商有沒有“暴利”？確實有。但是，暴利未必有降價空間。假定，在北京某地蓋房子，每平方米的成本10000元。這10000元包括土地、建筑材料、人工、管理費用等。房子蓋好后，開發(fā)商以每平方米11000元的價格銷售。也就是說，在這個例子中開發(fā)商的毛利率只有10%；換言之，這個房子的降價空間最多只有1000元。秘密在于，蓋房子的成本并非全是開發(fā)商出的。在這個例子中，在10000元的成本中開發(fā)商可能只出了2000元；另外8000元中，可能有3000元來自銀行貸款，5000元來自從購房人的預(yù)售款。事實上，很多開發(fā)商連2000元的“本錢”都不用出，在銷售旺盛季節(jié)，他們經(jīng)常“玩”的是“五個鍋三個蓋”的游戲。這個項目一期的預(yù)售款可能會被用來蓋上一個項目的四期，以此進一步提高資金的利潤率和周轉(zhuǎn)速度。在經(jīng)濟學(xué)意義上，利潤率有成本利潤率和資金利潤率之分。暴利來自資金利潤率，而降價空間只取決于成本利潤率。按照我們的上述假定，開發(fā)商的利潤率達到了50%，而降價空間最多只有10%。所以說，有暴利未必有降價空間。
房地產(chǎn)輝煌期仍將持續(xù)20至30年
《經(jīng)濟參考報》：近一段時間以來，各地紛紛出現(xiàn)開發(fā)商打折促銷的活動，不僅在一線城市，而且已經(jīng)蔓延到二、三線城市，于是人們都在議論中國樓市的“拐點”就要來了，您怎樣看這個問題？
陳淮：房價由升轉(zhuǎn)降，或者由降轉(zhuǎn)升的變化是一個市場價格變化過程中必定會出現(xiàn)的現(xiàn)象。而且只要市場存在，這個現(xiàn)象就永遠不會完結(jié)。但這里格外強調(diào)的是，在價格曲線上，由升轉(zhuǎn)降、或者由降轉(zhuǎn)升的那一點，不叫“拐點”，而叫做“極值點”，或者叫“頂點”。
什么叫“拐點”呢？在高等數(shù)學(xué)上，拐點是指變化率由不斷加速變?yōu)闇p速，或者由減速變?yōu)榧铀倌且稽c。在拐點兩邊，曲線的方向并未出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。變化的是曲線不斷從加速上升(下降)變?yōu)闇p速上升(下降)，或者從減速上升(下降)變?yōu)榧铀偕仙?下降)。
實際上，就嚴格的“拐點”意義說，不管房價是否出現(xiàn)過下降，我國房價變化曲線已經(jīng)出現(xiàn)過很多次“拐點”了。這其中至少有2008年由加速轉(zhuǎn)為減速的拐點，也有2009年由減速轉(zhuǎn)為加速的拐點，還有2010年再由加速轉(zhuǎn)為減速的拐點。
從房價變動意義上說，政策確實可以制造出速率變化的“拐點”以至方向變化的“極值點”，但這些“拐點”或者“極值點”的意義只是調(diào)整房價波動的幅度和頻率，并不能根本改變由市場規(guī)律、供求關(guān)系、中國國情決定的長期房價變動趨勢。中國房地產(chǎn)業(yè)的輝煌期仍將會持續(xù)20至30年。那種以為政策可以隨心所欲地決定市場價格的認識，其實是過分夸大了人的主觀意志對客觀規(guī)律的影響作用，實際上是不可能取得預(yù)期效果的。
房子蓋得越多越漲價
《經(jīng)濟參考報》：您在書中談到，房子蓋得越多越漲價，這讓人感到很疑惑，按說供給越多價格應(yīng)該越低才對，請您給我們解釋一下。
陳淮：市場經(jīng)濟下價格變動的基本規(guī)律是，供給增加，價格就下降。衣服、汽車、鋼材等，莫不如此。偏偏房子的價格不一樣。很多人認為，中國一些城市房價上漲過快，主要原因是兩部分人太壞。一個是地方政府，他們以地生財，大搞“土地財政”；另一部分是開發(fā)商，他們謀取暴利，哄抬房價。
在我國的房地產(chǎn)市場上這兩個因素確實明顯存在。扣除這兩個因素，房價還會不會漲？
我們假定，以后給老百姓建房，土地不要錢；開發(fā)商也不謀取利潤。房價中扣除了土地成本、開發(fā)商利潤后還剩下什么了？建房子本身的成本，行業(yè)術(shù)語叫“建安成本”。
假定，我們在北京市的二環(huán)路以內(nèi)建這樣的房子；就按每平方米2000元的成本建，按2000元單價賣。接著的問題是，二環(huán)路以內(nèi)建滿了、賣完了，還有人要搬到北京，怎么辦？咱們是不是得在三環(huán)路的地方建？在三環(huán)路建設(shè)同樣的房子，其成本也是每平方米2000元。
問題就出在下一步。如果北京三環(huán)路的房子單價也是2000元，那可能會有一戶居民和二環(huán)路的某戶居民商量兩家互換，一模一樣的房子，我每平方米補貼你1000元。一旦有一戶居民換成，意味著北京二環(huán)路以內(nèi)的房價就上漲到每平方米3000元。很容易以此推論，如果北京的房子蓋到七環(huán)、八環(huán)路，北京二環(huán)以內(nèi)的房價就會漲到每平方米30000元！也就是說，即使沒有地價上漲、開發(fā)商利潤，隨著城市規(guī)模的擴大，房價也必漲無疑。這就是“房子蓋得越多越漲價”的道理。
不要指望“一稅定天下”
《經(jīng)濟參考報》：近年來在房地產(chǎn)調(diào)控中，有一種或可成為“稅派”的聲音，認為這個領(lǐng)域的一切問題都可以通過征稅來解決。他們建議，不僅要對價格暴漲的房子征收土地增值稅，對短期持有的投機性需求征收營業(yè)稅，甚至有人提出，對擁有第二套住房的家庭一律征收高額的“資產(chǎn)稅”。您認為，稅收能否成為調(diào)控房地產(chǎn)的手段？
陳淮：指望“一稅定天下”，這顯然是過于天真了。這種動輒“以稅治市”的想法，從根子上說，是一種指望一個無所不能的政府取代市場的想法。其不僅夸大了政府的作用，而且也過度夸大了稅收的調(diào)節(jié)、調(diào)控職能。
稅收對調(diào)控房地產(chǎn)有重要作用，但不能越過一個合理邊界去征稅。俗話說，是藥三分毒。稅收這副“藥”也是一柄“雙刃劍”，它不僅不能“包治百病”，而且吃錯了、吃多了還會有很大的不良后果。稅收是政府集中資源的主要途徑。把資源集中在政府手里，在一定范圍內(nèi)，政府可以更好地提供公共產(chǎn)品，救助、保障低端群體。但政府并非是一個高效率的資源配置者，離開市場優(yōu)勝劣汰的競爭機制，優(yōu)化和效率是無法充分實現(xiàn)的；而且過度依靠行政權(quán)力配置資源，一定會導(dǎo)致尋租腐敗。房產(chǎn)稅對房價肯定有影響。從短期看，一些手握多套房子的人因為持有成本的上升，可能會把閑置的房子推向市場。另一方面，房產(chǎn)稅也使一些原準備買大房子的人顧及未來長期納稅的負擔而改為選擇較小的房子，由此而來，市場需求會相對縮小。供求關(guān)系的這種變化，當然會反映到房價中。但即使如此，我們也仍要明確無誤地強調(diào)，房產(chǎn)稅不是用來調(diào)控房價的稅種。針對不動產(chǎn)征收資產(chǎn)稅，這是一項長期的制度建設(shè)。一旦開征，將來不論房價的高低漲落，這項稅都將存在下去。
樓市調(diào)控沒打算讓所有開發(fā)商都活下去
《經(jīng)濟參考報》：隨著各地房價或明或暗的下降，近來，在多個地區(qū)出現(xiàn)了老業(yè)主打砸售樓處，要求退還差價的現(xiàn)象。從一個學(xué)者的角度，您認為，應(yīng)如何看待這一問題？
陳淮：從北京、上海發(fā)端，“樓盤降價—老業(yè)主抗議—新業(yè)主搶購”似乎已經(jīng)成了多座城市都在上演的戲碼。這只是房地產(chǎn)市場更迭變化的開始。房地產(chǎn)業(yè)在創(chuàng)造了住房總量20年翻7倍的奇跡之余，已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型的“關(guān)口”。抑制過度的購房需求，推動樓市的優(yōu)勝劣汰已經(jīng)成為迫在眉睫的任務(wù)。
樓市調(diào)控沒打算讓所有開發(fā)商都活下去。沒有一個行業(yè)能夠只靠不斷漲價來實現(xiàn)盈利，樓市自然也不能例外。樓市在未來需要做好準備，迎接政策和現(xiàn)實的兩大考驗。其中，政策的考驗包括了貨幣政策和利率的規(guī)律性調(diào)整，以及宏觀經(jīng)濟反通脹的大環(huán)境；現(xiàn)實的考驗則是購房者對商品房品質(zhì)和配套的日益挑剔。在這樣的考驗下，勢必會有一些開發(fā)商“掉隊”。
沒有病弱個體的不斷淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)就不可能得到提高。就像上世紀名噪一時的家電品牌到今天已經(jīng)基本絕跡，但并不妨礙中國登上世界家電大國的“寶座”。同樣的，房地產(chǎn)業(yè)也將會有這樣一個輪回和蛻變的過程。
