應避免誤傷合理的剛性購房需求

　　貨幣政策改為“穩健”半年來，央行對商業銀行的信貸規模加強了調控，連續推進的提高存款準備金率和加息動作，使銀行可資利用的信貸資金開始告緊，銀行的信貸方向也隨之開始出現變化，而首當其沖的就是個人購房貸款面臨收緊。

　　我國高居不下的房價已經成為影響宏觀經濟健康運行，甚至影響社會和諧的一個嚴重問題，而這個問題之所以難以解決，與市場上出現過多的流動性有很大的關系，在前兩年為抗擊金融危機而推出適度從寬貨幣政策的時候，大量釋放的銀行信貸超過了實體經濟的實際需求，其中有不少資金通過各種渠道流向了房地產市場，使這兩年的房價出現了快速上漲。因此，目前銀行收縮房貸業務，有助于減少市場購買力，從而促進房價下行。

　　但是，銀行收緊房貸業務，房地產市場的剛性需求——居住型、改善型肯定會受影響；而投資型購房者在調控背景下基本上已不再進貨了，因為利用銀行信貸炒房，收益必須大于銀行信貸的利息支出，否則就是一樁虧本生意。因此，這部分需求對于房貸其實是有選擇性的，而且，投資投機型需求由于參與者通常都是自有資金實力雄厚的人所組成，資金融通的途徑也比較多樣，他們即使不利用房貸，也能夠從事炒房活動。但是，對于絕大多數居住型、改善型需求來說，購買者通常并不具備雄厚的自有資金，他們對銀行房貸的依賴十分迫切。這部分人群在購房時通常把銀行信貸統籌考慮在內，他們的借貸與其說是一種理財活動，不如說是一種在別無選擇的情況之下出現的被動借貸。如果銀行切斷了對他們的信貸支持，他們很可能只能放棄自己的購房計劃，從而使房地產市場的剛性需求受到壓制。

　　很顯然，這種情況如果出現，與正在推進之中的市場調控的最終目標是不一致的。房地產市場調控的目標，是為了讓這個市場擺脫目前過于熾熱的投資投機風潮，讓市場回歸到解決民眾居住型、改善型需求的正道上來，而不是為了消滅這個市場。簡單地說，調控的目標是讓大量中低收入者能夠買得起房，因此，在市場調控中一方面應當采取更有力措施遏制投資投機力量，另一方面則應保護市場的剛性需求。但是，目前一些銀行收緊房貸的做法卻違反了這個根本目標。據報道，目前各大商業銀行已經普遍停止首套房貸的利率優惠，更有甚者，一些中小銀行還暫停了個人房貸按揭業務，引導購房者申請經營性貸款，而這種經營性貸款的利率普遍高于基準利率。如果這種傾向蔓延開來，對于本來就資金實力薄弱的居住型、改善型購房需求者來說，無疑是加重了他們的經濟負擔。實際上，如果考慮到隨著商品房限購政策在各地的推行，投資投機型購房者即使能夠得到銀行信貸，也已無從在房地產市場上施展身手，因此目前的房貸收緊，其對象更多的只能是剛性購房需求。

　　我國的商業銀行經過改革，已經在相當程度上確立了自主經營的方向，銀行取消個人房貸優惠甚至直接取消房貸按揭業務，轉而推進經營性貸款業務的開展，有其作為一個商業機構追逐更多利潤的利益驅動，這是可以理解的。但從這個現象，我們也可看出房地產市場調控的艱難性，調控是為了讓中低收入者買得起房，但他們現在面臨的現實問題卻是連他們十分需要的銀行信貸的支持都可能失去，買房面臨更大的困難。由此可見，目前的房地產調控政策還可以再精細些，需要有關部門認真研究市場的現實問題，分門別類，制定更為切實可行、更符合廣大普通民眾的調控政策，以滿足合理的剛性購房需求，滿足更多的居住型和改善型需求。（周俊生）