樓市泡沫破裂風險警示不可忽視

　　日前，有媒體報道稱，目前房地產行業泡沫破裂風險問題已經引起了有關部委的注意，正在有針對性地研究解決措施。而部分國企開發商、金融系統、政府人士也已經注意到房地產存在的泡沫風險。

　　關于中國房地產是否存在泡沫的問題，在國內引起的爭論已有時日。無疑，這是事關未來中國房地產健康發展和中國經濟金融健康穩定安全的大問題。

　　長期以來，一些專家、開發商以及個別地方政府認為，中國房地產不存在泡沫，當前的房地產市場不僅不會對經濟帶來泡沫風險，而且是經濟發展的強勁動力。但包括萬科董事長王石、SOHO中國總裁張欣等在內的開發商，以及謝國忠、牛刀等專家都認為，中國房地產存在巨大泡沫，而且這種泡沫已經到了即將破滅的地步。

　　值得關注的是，美國前財長亨利·保爾森在2013年成都《財富》全球論壇上表示，當前中國經濟已經放緩，應及時處理房地產泡沫。同時，他還認為這種泡沫蘊藏著巨大的經濟金融風險。從某種意義上說，也許作為旁觀者的保爾森看得更清楚，他的警示值得重視。

　　此外，全國的房價收入比和租售比兩大指標也印證了我國房地產泡沫的存在——前者超過12，后者超過了1：400，明顯超過國際慣例，已是泡沫表現。

　　從已有數據及分析來看，中國房地產存在泡沫風險是不爭的事實，而這種泡沫最終必將破滅是預料之中的。之所以至今沒有破滅，一個重要原因是這幾年政府主導的大投資特別是2008年金融危機時期的4萬億元大投資支撐住了房地產泡沫，大投資背后的貨幣大量投放、貨幣的嚴重超發在某種程度上“保護”并掩蓋了房地產泡沫。

　　近幾年，雖然受到限購限貸政策影響，商業銀行籠子里的資金進入樓市受到了一定程度的限制。但是，房地產繞過金融籠子直接融資比重正在不斷攀升，已成為房地產開發企業重要的資金來源之一。其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。這與央行公布的社會融資總額趨勢驚人一致。2013年一季度社會融資規模為6.16萬億元，當季人民幣貸款占同期社會融資規模僅為44.7%，其他融資占比高達55.3%，而其他社會融資大部分進入到了房地產領域。

　　同時，房地產泡沫的另一大推手是土地價格直線攀升。一些地方政府扮演了一個非常尷尬的角色，一面進行調控，喊著打壓房價，另一面又推高地價。

　　目前，從國內看，大投資模式已經難以為繼，繼續推高房地產泡沫的貨幣基礎正在動搖。從國際上看，美聯儲量化寬松政策退出預期上升，國際熱錢撤離新興市場體國家風險正在涌動醞釀。這兩天泰國股市、印度股市、菲律賓股市、印尼股市等都呈現出暴跌，金融風險正在提升，一旦蔓延到中國內地，樓市泡沫率先出現破裂的風險是存在的。

　　因此，對于樓市泡沫風險，不應該停留在“爭論”或“注意”階段，而是要盡快采取應對措施。比如：改變房價上漲預期，必須首先改變地價上漲預期。從根本上打破政府壟斷土地市場的局面，在土地經營上引入市場機制。改變目前政府從農民手中低價圈地、高價賣給開發商的狀況，使擁有土地經營權者直接進入土地交易市場交易等。

　　總之，不繼續強化房地產調控就絕不會遏制住高房價、高地價，最終將遭受房地產泡沫破滅的沉痛打擊。這是政府無論如何都不能回避的問題。越沉默，積累的問題會越大越尖銳，解決起來的難度也越大越棘手，最終對我國經濟金融的危害性也更大。（余豐慧）