住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌：說“房地產去庫存任務即將結束”違背事實

　　文章導讀： 最近，安信證券首席經濟學家高善文在北大光華高層管理論壇上拋出“房地產存貨去化即將結束”的觀點頗引人關注。

　　《中國經濟周刊》記者 王紅茹 | 北京報道

　　(本文刊發于《中國經濟周刊》2017年第16期)

　　當前房地產還要不要去庫存？去庫存任務即將結束了嗎？這是近期衍生出來的一個新話題。

　　最近，安信證券首席經濟學家高善文在北大光華高層管理論壇上拋出“房地產存貨去化即將結束”的觀點頗引人關注。支撐其觀點的理由是：2016年以來，漲價潮從一線城市逐步擴展到二線城市，并開始擴散到一部分三線城市。

　　聯系到跌宕起伏的2016年房地產市場：地王頻出，房價暴漲，樓市調控政策不斷升級，這些現象的出現似乎說明了當下應該增加房子供應，而不是去庫存。但是，房價暴漲是否就意味著房地產去庫存即將結束？當前中國的房地產庫存究竟有多大？哪些類型的房子庫存更嚴重？

　　去庫存任務真的即將結束？

　　高善文在北大光華高層管理論壇上稱，2016年以后存貨的去化轉入了一個極其明顯的加速過程，而這一加速過程在2016年下半年以后已經進入到存貨去化的末期。

　　得出這個結論的理由是：2016年以來，漲價潮從一線城市逐步擴展到二線城市，并開始擴散到一部分三線城市。這表明房地產市場開始出現非常明顯的供求失衡壓力，并且供求失衡壓力還在擴散。這非常清晰地顯示出房地產市場的去存貨過程開始轉入末期。

　　“漲價非常劇烈的城市存貨處在非常低的水平。在大多數城市，存貨水平現在正在快速下降。”高善文說，“房地產存貨去化即將結束，表明制約經濟發展一個非常重要的壓力正在枯竭。”

　　“這種觀點有失偏頗。2016年我國房地產總體庫存減少了3.2%，其中住宅庫存下降了11%。今年前3個月庫存同比減少了6.4%，其中住宅庫存下降了15%。從數據看，去庫存任務很艱巨。”全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示， “不要因為一二線城市房價上漲庫存不足，就說去庫存任務即將結束或者完成了，當前的去庫存任務依然很重。”

　　那么，我國的房地產庫存到底還有多少？

　　國家統計局4月17日公布的數據顯示，3月末，商品房待售面積68810萬平方米，比2月末減少1745萬平方米。其中，住宅待售面積減少1643萬平方米，辦公樓待售面積增加3萬平方米，商業營業用房待售面積減少84萬平方米。

　　“從數據上來說，我們的庫存量依然很大，還有6.8億多平方米。對大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對庫存積壓嚴重的三四線城市來說，去庫存任務依然艱巨。”顧云昌說。

　　業內人士告訴記者，庫存量有多種統計口徑，目前主要有兩種：一是統計局給出的待售面積(指竣工一年以后沒有賣掉的房子面積)；另一種是指已經開始銷售的房子的面積，“從銷售到竣工差不多得一年時間，加上竣工一年沒有賣掉的房子，共兩年時間，這個庫存數據遠比統計局公布的大得多。所以，當前我國的實際庫存量還很大。”

　　三四線城市推出升級版去庫存

　　隨著全國性樓市調控政策不斷升級加碼，讓交易火熱的一二線城市樓市快速降溫，房價暴漲得到抑制；但是，很多三四線城市卻還在為去庫存“發愁”。

　　記者注意到，今年四川、山東、湖南等很多省份依然將去庫存作為工作的重點。

　　近期，四川省資陽市發布的“購房獎勵”政策頗為引人注目。

　　3月初，資陽市政府發布《資陽市2017年房地產業持續健康發展政策措施》，圍繞房地產去庫存工作，提出15條政策措施，目標是年底商品住房庫存量下降10%。

　　其中最核心的部分是，對2017年1月1日至12月31日期間在資陽中心城區(一城三區)購買商品房的購房人，給予住房每套12000元、車庫每個2000元的獎勵。同時，對在第七屆房交會上成交的商品住房，另外給予購房人4000元每套的購房獎勵。

　　這已經是資陽連續兩年提高購房獎勵金額。

　　山東的一些城市也出臺了去庫存措施。近期，濰坊市高新區對《濰坊高新區管委會關于化解房地產庫存促進房地產業持續發展的意見》進行適當調整，新增稅收減免政策等多項優惠措施。個人在高新區內購買家庭唯一住房，面積為144平方米(含144平方米)以下的，給予實繳稅額25%的財政補貼。個人購買商業房或辦公用房用于創新創業的，財政補貼標準從每平方米240元提高至每平方米290元。

　　湖南也加快了去庫存的節奏。3月17日，湘潭發布了《關于積極化解商品房庫存促進房地產市場平穩健康發展的補充意見》。相比2016年湘潭房地產去庫存政策，不僅加大了對特定征拆群體購房的獎勵力度，而且還拓寬了購買新建商品住房獎勵的適用范圍，如非湘潭市城區戶籍的外來人口，在市城區首次購買新建商品住房的，給予每平方米300元的購房獎勵等。另外，子女與父母在同一個小區購房的，給予每平方米200元的獎勵。

　　今年的政府工作報告提出 “促進三四線城市去庫存，仍將是房地產市場調控主要任務”后，資陽、濰坊、湘潭等城市是在全國三四線城市中率先推出新一輪房地產刺激計劃的地區。而且，這些推出房地產去庫存政策的城市，無一例外都是在2016年去庫存政策基礎上的升級版。

　　一邊是去庫存，另一邊在補庫存

　　有意思的是，當前三四線城市的房地產也出現了“冰火兩重天”格局：一邊是購房獎勵去庫存，另一邊是樓市限購接連加碼。沒錯，樓市限購說的就是環京津的河北樓市。近期，環京津“城市群”集體進入調控模式引起全國關注。

　　記者梳理發現，自今年3月17日以來，石家莊、保定、廊坊、滄州、承德、唐山、秦皇島等7個設區市已先后發布樓市限購新政。

　　顧云昌副主任向《中國經濟周刊》記者解釋：“我國的樓市調控政策不會‘一刀切’，會采取因地制宜、因城施策的原則。針對房價上漲明顯的城市，后續調控可能繼續加碼。但總體看，三四線城市的主要任務還是去庫存。”

　　我國的去庫存壓力究竟有多大？衡量庫存壓力有一個重要指標，即庫存消化周期(也稱“存銷比”，存銷比=當月新建商品住宅庫存面積/近6個月銷售面積的移動平均值)。當存銷比持續下行，相關城市的房價上漲壓力會持續增加；而當存銷比持續攀升，房價下跌的可能性則會增加。

　　那么，我國的房地產存銷比達到多少比較合適？這個問題已經有了答案。

　　4月6日，住房和城鄉建設部及國土資源部發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》(下稱《通知》)，提出強化住宅用地供應“五類”調控目標管理。其核心是以庫存消化周期分檔次，周期短的要擴大供地，周期長的要停止供地。

　　《通知》指出，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；18～36個月的，要減少供地；6～12個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

　　“很顯然，12個月到18個月庫存是最合適的。”顧云昌說，現在所說的去庫存主要是在三四線城市，特別是一些經濟欠發達地區的庫存量很大，而房價上漲過快的地方往往是庫存不足的地方，還要補庫存。“現在的任務是去庫存和補庫存相結合，兩部委出臺的文件恰恰證明了這一點”

　　商業地產去庫存任務更艱巨

　　記者注意到，中央文件主要提的是住宅地產的庫存，并沒有提商業地產的庫存。

　　但是，隨著電商與現代物流業的發展，傳統商業模式受到較大沖擊，商業營業用房待售面積不減反增，去庫存壓力依然很大。

　　國家統計局發布的今年1—3月份房地產統計數據顯示，和去年同期相比，庫存總體下降了6.4%，住宅庫存下降了15%，而商業地產的庫存不僅沒有減少，反而增加了，其中辦公樓增加了11.6%，商業營業用房增加了6.2%。

　　顧云昌告訴《中國經濟周刊》記者，“現在去庫存工作有一個現象值得關注，就是總體庫存在下降，特別是住宅的庫存比例下降得比較快，但商業地產庫存壓力依然很大。商業地產的庫存應該引起我們的高度重視。”

　　統計數據顯示，1—3月份我國的住宅待售面積是39082萬平方米，商業地產的待售面積是19802萬平方米，從數據上看，住宅的待售面積遠高于商業地產的待售面積，但是，顧云昌提醒：“由于房地產銷售量中住宅占比很高，而商業地產銷量占比低，因此，總體看，商業地產的庫存比住宅還嚴重，也更可怕。”

　　可以肯定的是，2017年的去庫存要想取得進一步成效，商業地產的庫存去化不容忽視。

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