“五限”政策壓頂 調控持續(xù)擴圍

　　樓市四季度或整體進入降溫周期

　　近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，隨著“因城施策”房地產市場調控政策不斷深入，70個大中城市中15個熱點城市房地產市場總體平穩(wěn)。但需注意的是，北京、南京、無錫、杭州、合肥、福州、鄭州等多個熱點城市首現(xiàn)同比下調。

　　業(yè)內人士認為，經過1年連續(xù)的調控措施，房地產市場已經明顯降溫，市場逐漸進入低谷徘徊，預計后續(xù)市場將進入降溫周期。

　　退潮 房地產市場告別暴漲

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月份房價漲幅出現(xiàn)下調。從環(huán)比看，南京、鄭州、武漢、深圳下調0.1%，北京、廈門、濟南、廣州下調0.2%，無錫下調0.3%。從同比看，北京下調0.2%，上海、無錫下調0.3%，鄭州、合肥下調0.5%和0.6%，杭州下調0.9%，南京、福州下調1.1%，成都、深圳下調幅度分別達1.3%和3.3%。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，新一輪調控一年多來，各地樓市調控政策狙擊了熱點城市的投資投機需求。隨著部分城市房價同比出現(xiàn)下跌態(tài)勢，70城房價同比增幅上漲空間已經不大，未來會繼續(xù)保持同比增幅收窄態(tài)勢。

　　“2016年以來，首次出現(xiàn)10個熱點城市房價同比齊跌的現(xiàn)象�！敝性�地產首席分析師張大偉表示，9月時，僅上海、深圳、成都3城出現(xiàn)同比下調現(xiàn)象。樓市嚴格調控的影響下，核心熱點城市的買房高峰正逐漸退潮。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續(xù)回落。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局測算，一線城市新建商品住宅同比漲幅連續(xù)13個月回落，10月下調0.5%；二線城市同比漲幅連續(xù)11個月回落，10月下調1%；三線城市則連續(xù)3個月回落，10月下調0.7%。

　　二手住宅價格同樣降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅價格同比漲幅連續(xù)13個月下滑，10月回落0.7%；二線城市方面，連續(xù)9個月下調，10月回落0.7%；三線城市連續(xù)3個月下調，10月回落0.3%。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，與9月相比，70個大中城市中，二手房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量為20個，下跌數(shù)量增加了7個�？傮w看，近幾個月，二手房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量持續(xù)增加，明確反映出全國主要城市樓市降溫的總趨勢。

　　持續(xù) 調控向二三四線深入

　　值得注意的是，張大偉表示，熱點城市在9月全面下行后，個別城市出現(xiàn)回調，天津、上海、成都出現(xiàn)了環(huán)比上漲，漲幅分別為0.1%、0.3%和0.7%。10月份70大中城市中，多達50個城市出現(xiàn)環(huán)比上調現(xiàn)象，較9月增加4個。其中，哈爾濱環(huán)比漲幅高達1.7%，呼和浩特、南充環(huán)比上漲0.9%，岳陽環(huán)比上漲0.8%，太原、大連、成都、西安、北海、瀘州、遵義環(huán)比漲幅均達0.7%。

　　張大偉指出，雖然此前漲幅過大的部分城市已因調控有所抑制，但從根本來說，部分熱點城市依然是購房熱點對象。這也是近期成都、南京均開啟搖號政策的主要原因。

　　16日，成都市房管局發(fā)布通知，要求全市新取得預售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。其中要求，房地產開發(fā)企業(yè)在開盤銷售前，應當制定購房登記規(guī)則，不得設置僅有利于房地產開發(fā)企業(yè)或中介機構內部、全款支付等部分購房人的登記條件，不得設置捆綁銷售、掛牌價外收費等不利于購房人的登記條件。登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人保持一致。登記時間不得少于3日。

　　“因此，房地產調控力度將繼續(xù)向熱點的二三四線深入�！睆埓髠フf。

　　事實上，11月開始，包括山東等省份的三四線城市全面加碼調控，全國多城市繼續(xù)落地租賃政策與限售政策。菏澤規(guī)定主城區(qū)和成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)新購新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年；東營規(guī)定中心城新購新建商品住房和二手住房取得產權證書滿3年后方可上市交易。其他縣區(qū)、東營港開發(fā)區(qū)可依法適時開展限購、限貸、限制轉讓等措施；聊城規(guī)定在市城區(qū)(東昌府區(qū)、經開區(qū)、高新區(qū)和度假區(qū))范圍內新建商品住房和二手住房本市居民新購住房自取得產權證書滿2年后方可上市交易，非本市居民新購住房自取得產權證書須滿3年。

　　收緊 四季度樓市面臨全面圍剿

　　雖然部分城市熱度依然不減，但隨著政策不斷收緊，資金收縮的背景下，四季度樓市或迎下滑。

　　事實上，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至10月份，全國商品房銷售面積13億平方米，同比增長8.2%，增幅回落2.1%。商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2%，其中，住宅銷售額增長9.6%。

　　張大偉表示，1至10月市場成交面積同比漲幅僅8.2%，這是自2016年初22個月以來，房地產成交漲幅首次跌入10%以內。

　　同時，上海易居研究院發(fā)布報告顯示，今年全國9月和10月的商品房總成交面積為31715萬平方米，與去年的32948萬平方米相比，下降3.7%。

　　“金九銀十生變，出現(xiàn)下調態(tài)勢�！币拙友芯吭貉芯繂T王夢雯表示，與去年的金九銀十相比，今年的金九銀十顯得成色不足。分地區(qū)來看，東部地區(qū)和西部地區(qū)商品房成交面積增幅出現(xiàn)同比下跌態(tài)勢，分別下降9.0%和2.0%。

　　除此以外，資金對后期市場抑制更為明顯。近日央行公布的10月金融數(shù)據(jù)顯示，10月，住戶部門長期貸款新增3710億元，相比9月的4800億元減少超過千億元，這也是最近2年來第一次單月住戶長期貸款增加低于4000億元。

　　企業(yè)到位資金增速也已從去年同期的15.5%降至7.4%。數(shù)據(jù)顯示，1至10月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金125941億元，同比增長7.4%，增速比1至9月份回落0.6%。其中，國內貸款20798億元，增長20.2%；利用外資125億元，增長1.6%；自籌資金41086億元，增長0.8%；個人按揭貸款19586億元，下降1.0%。

　　同時，以消費貸款為主的居民短期貸款方面，因消費貸、首付貸等貸款的嚴控，從9月的2537億元大幅度下滑至10月的791億元，出現(xiàn)了明顯的下調。

　　CRIC房地產研究院研究員楊科偉說，M2再次刷新歷史低值，同比增速僅為8.8%，主要因為政府加強了金融監(jiān)管，去杠桿效果顯著；此外，信貸規(guī)模也得到了有效控制，10月人民幣貸款增加了6632億元，不足1至9月月均水平。而消費貸表明前期樓市調控政策效果開始逐漸在居民需求端顯現(xiàn)，預計未來在貨幣供給和信貸層面仍不會放松。

　　王夢雯表示，一般來看，當企業(yè)到位資金增幅大于開發(fā)投資增幅時，預示著房地產市場步入較快發(fā)展通道。而當前，房地產開發(fā)投資同比增幅在9月份與企業(yè)到位資金同比增幅出現(xiàn)重合后，10月份進一步上升至企業(yè)到位資金同比增幅上方0.4個百分點。說明資金趨緊環(huán)境中，銷售下行加劇了房企的資金壓力，開發(fā)商資金面出現(xiàn)變盤。

　　業(yè)內人士指出，從目前來看政策放松難度較大，與此同時，年底各銀行資金額度不足將加大資金緊縮的壓力，多重抑制下，年末樓市或整體進入降溫通道。