中央黨校專家：土地財政是推動房價上漲罪魁

 
周天勇認為，現(xiàn)行土地住房體制晚改不如早改，改革越拖越難。資料照片

　　●房地產(chǎn)領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個聚焦點

　　●2009年房價上漲是土地招拍掛、賣地財政、零房產(chǎn)稅等體制不合理的一次集中暴發(fā)

　　●如果不加以調(diào)控，2010年的房價很可能還會繼續(xù)上漲

　　●應(yīng)當鼓勵在大村莊、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)搞多層的小產(chǎn)權(quán)房

　　●開征房產(chǎn)稅是抑制住宅投資和投機的唯一手段

　　●嚴格控制村莊宅基用地，適當放寬城市建設(shè)用地

　　●解決土地房屋領(lǐng)域中的難題，穩(wěn)定和降低房價，必須用改革的辦法

　　房價太高，而且持續(xù)上漲，超過了城鎮(zhèn)居民收入增長形成的購買能力；遷移入城的農(nóng)民，更無能力在城市中購買住宅。與世界各國城市化道路不一樣的是，中國當前和未來遷移城市的幾億人口不能永久留在城市，青壯年到城市工作，老年回農(nóng)村，人口在城鄉(xiāng)間劇烈流動，家庭不能團圓，農(nóng)村老齡化快于城市，這種狀況，必定會給中國二三十年后的社會造成極不穩(wěn)定的麻煩。房價太高，從短期看，與流動性過多等等有關(guān)；從供需看，與城市建設(shè)的住宅用地供應(yīng)不足有關(guān)；而從深層次看，與高度壟斷的招拍掛體制、地方政府賣地財政、不征收房產(chǎn)稅而使房屋投資和投機加劇等等有關(guān)。土地和房屋制度，已經(jīng)到了非改革不可的地步了。這些描述，就是本報記者專訪著名經(jīng)濟學家、中央黨校研究室副主任周天勇教授獲得的感受。

　　中國目前的房價收入比嚴重惡化

　　經(jīng)濟參考報：周教授，今年以來，您就土地和房產(chǎn)體制的改革發(fā)表了一系列觀點，今天我們擬就土地招拍掛體制和地方政府賣地財政體制及住房相關(guān)政策制度的問題，以及如何進行改革，想請您談?wù)効捶ā?/P>

　　周天勇：目前房地產(chǎn)領(lǐng)域成了經(jīng)濟、社會的一個熱點，一是房價持續(xù)上漲，遠遠脫離了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力；二是許多城市中的大企業(yè)，甚至大型國有企業(yè)，天價購買土地，成為“地王”，進一步推高了房價的預(yù)期。之所以熱，是因為這個領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個聚焦點。

　　一般來說，政府以權(quán)力來分配土地、房產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營和消費所形成的利益，在中國，主要是通過出讓金和壟斷性的市場、稅收、收取各種費、讓開發(fā)商承擔配套等等來實現(xiàn)。與土地和房產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)主要是利用資本、政策機會等等，獲得其中的利益，特別是利用需求遠大于供給來分配，假定供應(yīng)量只有五百套，但是需要的房屋是五千套，那么房地產(chǎn)商五百套價格定位就在能買得起這五百套的消費者層次；房地產(chǎn)商也采取囤地的措施，使供給始終小于需求；而作為買方的居民，在需求大于供給的局面上基本上沒有討價還價的話語權(quán)。

　　土地和房屋問題，如果調(diào)控不當，會影響經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民能不能買得起房，主要取決于其收入水平與房價水平的關(guān)系。據(jù)大部分學者的研究，房價與居民收入比在3到6之間合適，不宜超過7。2008年在我們?nèi)珖�統(tǒng)計，中等收入戶的房價收入比為8.23，已經(jīng)不具備購買房屋的能力。包括中等收入居民在內(nèi)，中低收入的居民占全體居民的60%，加上每年需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民人口，85%的家庭沒有購買住宅的能力。房價與居民購買房屋能力之間的關(guān)系在惡化，已經(jīng)到了不得不解決的地步了。

　　經(jīng)濟參考報：我看到您提出，2009年房價上漲，是招拍掛、政府賣地、房產(chǎn)稅基本為零等體制不合理的一次集中暴發(fā)。但是，有些學者認為，2009年房價上漲，主要是由貸款投放過多而流動性過多形成的。您怎么看？

　　周天勇：房價持續(xù)上漲，并且高于居民收入增長的速度，其原因是復雜和綜合性的。從供求上來看，有土地和房屋供給不足的原因，有我說的體制性的原因。短期的流動性過多，也會推動地價和房價的上漲。

　　現(xiàn)在許多人擔心，2010會是一個通貨膨脹年。2009年一年，可能有十萬億貸款的投放，有的進入了投資建設(shè)，有的進入了股市，有的形成票據(jù)和存款循環(huán)。但是，從目前和未來的流向看，明年最麻煩的一個事是有一部分流動性可能跑到了房地產(chǎn)市場，加上賭人民幣升值的投資需求，熱錢進入，而房地產(chǎn)又不能很快增加供給。房價如果不加以調(diào)控，2010年我認為上漲的可能性較大。

　　房價上漲必定與土地的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)方式有關(guān)

　　經(jīng)濟參考報：有看法認為，房價上漲與土地的供應(yīng)無關(guān)，我看到您的一些不認同的觀點，您能不能談?wù)劊?/P>

　　周天勇：房價的上漲，不可能與土地的供應(yīng)多少無關(guān)系，否則，在經(jīng)濟學道理上講不通的。中國最大的一個兩難問題是人口眾多與耕地較少，你是實行嚴格的控制制度，用耕地來保證糧食安全呢？還是用一部分耕地來滿足住房的建設(shè)需求，防止房價上漲過快？不可能嚴格控制土地用于住宅建設(shè)，而住宅價格不上漲。當然，有些地區(qū)是全國人民，甚至是全世界的人來買房，這樣地區(qū)的房價上漲，有其特殊的供給與需求原因。中國目前的城市化水平只有46%左右，比人均GDP3200美元水平的國家和地區(qū)，低了15個百分點以上。就目前城鎮(zhèn)房屋存有量和城鎮(zhèn)人口相比，我們住房缺口在50億平方米左右。如果我們未來30年，城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口，如果對住宅用地供給不平衡，房價將還會持續(xù)上升。

　　經(jīng)濟參考報：2009年大家的一個關(guān)注點是房地產(chǎn)商的囤地，您認為這對房價有影響嗎？

　　周天勇：囤地，是控制土地供給與需求格局的一種經(jīng)營行為。也就是控制土地用來建設(shè)房屋的量，使其供給小于需求，在房價較高時，將地轉(zhuǎn)賣給其他用地商，或者自己建房，謀取更多的利潤。囤地，不光是房地產(chǎn)商在囤地，實際上地方政府也在囤地。地方政府將城郊和農(nóng)村的集體土地，以較低的價格征用過來，先儲備起來，控制供應(yīng)量，創(chuàng)造供給小于需求的局面，等本地房屋價格因此而上升時，再將其進入招拍掛，這時政府就獲得了囤地的最大收入。房地產(chǎn)商和地方政府的這種因囤地多得的收入，必然要進入房價，這是導致房價上升的一個很重要的原因。

　　土地招拍掛和土地財政是推動房價上漲的罪魁禍首

　　經(jīng)濟參考報：房價后面的關(guān)系和問題這樣復雜，您認為，穩(wěn)定和降低房價，能讓大多數(shù)居民能買得起房，最主要的努力方向是哪里？

　　周天勇：我認為，中國房價“一放就猛漲，一控就冷”的深層次原因，除了土地供應(yīng)不適應(yīng)城市化的需要外，特別重要的原因是體制不順，包括目前土地招拍掛、地方政府賣地和房屋持有成本太低等等。體制不順要靠改革來解決。

　　經(jīng)濟參考報：眾所周知，土地招拍掛競價出讓，是我國從協(xié)議劃撥土地到土地市場化分配的一項重大改革，您為什么說它是導致房價上漲的第一個深層次原因呢？

　　周天勇：當然，將土地劃撥和協(xié)議出讓改革為土地招拍掛出讓，這在土地資源的分配上是一個大進步。但是，市場結(jié)構(gòu)的改善是一個非常復雜的問題。從經(jīng)濟學方面看，市場結(jié)構(gòu)基本的構(gòu)成是供給與需求，基本類型有壟斷與競爭，但是細分起來，它有供給競爭與需求競爭型、供給壟斷和需求競爭型、供給競爭與需求壟斷型、供給壟斷和需求壟斷型四類。實際上我們現(xiàn)在的土地招拍掛是供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產(chǎn)商充分競爭的市場。

　　這種高度寡頭壟斷的土地買賣市場，還有它自己的一些特點：1、要出讓的土地，掛是不連續(xù)掛的，是間斷性的，有的在某家報紙上只刊登一天，許多購買者不知道；2、可能掛和拍之間時間很短，導致即使知道的購買者，也來不及了解有關(guān)土地的信息，信息不透明，不對稱；3、土地出讓在縣、市、省、全國之間沒有聯(lián)網(wǎng)，沒有形成一個市場體系；4、一些地區(qū)在土地招掛拍方面，免不了內(nèi)部交易。加上地方政府財政多收的利益驅(qū)動，這種招拍掛體制，實際上已經(jīng)淪為了地方政府高價賣地的一種非常順手的操作機制。從今年土地招拍掛價格暴漲和房價上漲的情況來看，招拍掛體制已經(jīng)成了房價上升的一個深層次的重要推動原因。

　　經(jīng)濟參考報：這樣復雜，那么，地方政府財政在土地和房產(chǎn)方面有哪些利益呢？土地幾十年出讓的體制有什么問題，與房價有什么關(guān)系？

　　周天勇：政府賣地是有利益驅(qū)動的。目前，財政正規(guī)渠道中央拿走太多，地方收入主要是賣地和收費罰款，2007年的財政，許多地方政府的收費罰款的部分占到30%多，地方政府賣地加上土地幾項稅的收入占整個總收入的40.7%，房屋成本中政府稅費在40%-50%。地方政府搞建設(shè)要花錢，養(yǎng)人要花錢，搞公共服務(wù)要花錢。因此，它需要有來更多錢的道。賣地收益最大化，必定成為其政策和行為的取向。

　　我們買房時價格較高的一個重要成因，是將幾十年的土地出讓金，一年收上來，攤?cè)敕績r，支出方面也是一年花掉。其實，仔細想一下，這是一種吃子孫飯的不可持續(xù)的財政體制。一個城市，規(guī)劃面積為30平方公里，王書記一任5年賣掉15平方公里，李書記一任5年賣掉15平方公里，出讓期為70年，后60年就無地可賣了，也就是說前兩任書記、市長把后12任書記、市長的地全部賣光了。

相關(guān)新聞