二套房貸面臨微妙變局 樓市熱錢或遭抑制

時間:2009-07-08 14:55　　　來源：上海證券報

　　因為銀行、地產(chǎn)股的雙雙回調(diào)，昨天滬指失守3100點。其中，深圳、上海兩地地產(chǎn)指數(shù)分別下跌2.89％和3.41％。“萬寶招金”（即萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團）分別下跌2.49％、3.2％、2.65％和3.01％，金融街下跌4.37%。

    地產(chǎn)股集體下挫令市場感到困惑：在地產(chǎn)股中報業(yè)績將陸續(xù)亮相、市場預(yù)期其盈利狀況比較樂觀的情況下，地產(chǎn)股形勢何以急轉(zhuǎn)直下？

    分析人士認(rèn)為，這可能與房地產(chǎn)相關(guān)政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向跡象有關(guān)。

    普遍預(yù)期二套房貸將收緊

    6日，上海證券報獨家披露，杭州市率先收緊二套房貸款政策，速度之快、力度之大出乎市場意料。昨天，記者深入采訪上海、廣州等地銀行系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場人士，二套房貸可能收緊已經(jīng)成為普遍預(yù)期。廣州市房地產(chǎn)界人士更透露，業(yè)內(nèi)盛傳央行將統(tǒng)一口徑，嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)，目前的外緊內(nèi)松做法將被叫停。

    “目前上海仍然按照原有政策執(zhí)行，我們還未接到有關(guān)房貸的新通知。”上海中原交易監(jiān)管部總監(jiān)祝滿清昨天對記者稱。

    其實，早在今年4月，上海對個人房貸的態(tài)度就已經(jīng)從首付的規(guī)定上體現(xiàn)出“強硬”的態(tài)度。如4月上海銀監(jiān)局連續(xù)兩次發(fā)出通知要求嚴(yán)防違規(guī)房貸，在其公布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》中就明確：除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低于40%。6月初，上海銀監(jiān)局又再次強調(diào)二套房首付四成、禁止再降。但業(yè)內(nèi)人士介紹，在對首付做出嚴(yán)格規(guī)定后，利率折扣的權(quán)力是下放給各商業(yè)銀行的，因此市場上呈現(xiàn)首付較嚴(yán)，利率優(yōu)惠較多的局面。這種做法在成都、廣州等地也較為普遍。

    “原則上，我們從今年5月1日起正式落實二套房貸首付4成的規(guī)定，不過，雖然貸款成數(shù)按照監(jiān)管部門的要求提高了，購買第二套住宅要申請七折利率現(xiàn)在還是沒問題的。”美聯(lián)物業(yè)上海交易管理部經(jīng)理張佳露表示。廣州方面的房地產(chǎn)界人士則介紹，目前二套房以90平方米以下和90平方米以上兩種，分為三成首付與四成首付兩種。利率折扣多為7至8折。而根據(jù)杭州新規(guī)，7月起，杭州第二套商品房購買者需要首付四成，且利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，而不是基準(zhǔn)利率的70％。其間，購房者所付利率成本直接上升40％之多。“這將對樓市成交，尤其是非普通住房的成交量帶來重大影響。”一位銀行人士表示。

    可能對樓市銷售產(chǎn)生影響

    上海、廣州等地也紛紛傳出二套房貸將被收緊的傳聞。“有一種說法是央行可能統(tǒng)一發(fā)文嚴(yán)格規(guī)范二套以上商品房貸款門檻，另有說法稱，各商業(yè)銀行可以根據(jù)自身年內(nèi)貸款發(fā)放情況調(diào)整二套房貸等信貸政策。”廣州中原地產(chǎn)某高層介紹。“據(jù)公司上層了解到的情況，各銀行放貸業(yè)務(wù)指標(biāo)都已經(jīng)基本完成，下半年肯定會收緊房貸發(fā)放。當(dāng)然，我們的業(yè)務(wù)部門并不希望收緊。”一位知名房地產(chǎn)中介企業(yè)人士告訴記者，“如果說從緊的話，我們預(yù)計可能是‘一刀切’，非首套房一律只能貸六成，利率是否從高倒不好說。”

    多數(shù)銀行已經(jīng)完成大部分房貸指標(biāo)的說法得到多方印證。“除了指標(biāo)問題外，有關(guān)方面也確實應(yīng)該考慮給市場一定的緊縮信號，目前的房價和成交情況已經(jīng)脫離市場正常軌跡。”一位銀行業(yè)人士稱。

    市場人士介紹，最有可能引來政策轉(zhuǎn)向的現(xiàn)象是投資需求“擠占”市場。“近期我們的業(yè)務(wù)中大部分都屬于投資性質(zhì)，非上海的購房者很多，來自浙江、福州、港臺等都有，不過鑒于投資者的資金實力，他們的貸款成數(shù)不算多。”有中介表示。

    21世紀(jì)中國不動產(chǎn)副總裁兼上海區(qū)域總經(jīng)理張衛(wèi)平直言，寬松金融政策下的信貸支持及股市回暖都在“反哺”樓市，目前上海二手房市場中熱錢已經(jīng)開始進(jìn)入并對房價起到推升作用，如果后市出現(xiàn)價格繼續(xù)上揚而交易量受到抑制的‘有價無市’局面，則有可能形成上海二手房市場的泡沫。

    二套房貸政策走向?qū)⒊蔀橛绊憳鞘袖N售的重要因素。凱奕投資副總經(jīng)理趙煒表示，如果利率從基準(zhǔn)利率的70%上調(diào)至110%，則足以對投資性購房者造成重大影響，“除了一些上千萬元的大標(biāo)的交易，中小投資者對信貸還是很看重的。”專家稱。

編輯:邵磌