人均面積趕超滬港 遠(yuǎn)離市區(qū)人煙稀少
“成都的商業(yè)環(huán)境良好，但三環(huán)線外新規(guī)劃的不少大型商業(yè)綜合體與市區(qū)明顯脫節(jié)，且總體開發(fā)量很大，前期招商已經(jīng)很成問題。”從事商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)投資的陽(yáng)光厚土基金有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前，部分二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫，其中最受關(guān)注的是昆明、沈陽(yáng)和成都。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著住宅市場(chǎng)調(diào)控的深入，二線城市尤其是省會(huì)城市的商業(yè)地產(chǎn)成為很多地產(chǎn)商爭(zhēng)搶的蛋糕；而當(dāng)?shù)卣畡t“順應(yīng)市場(chǎng)”大手筆規(guī)劃和推出商業(yè)用地，由此導(dǎo)致這些城市商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量激增。“二線城市的商業(yè)擴(kuò)容如果沒有足夠的人流和消費(fèi)力來(lái)支持，那么開發(fā)這些項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)將是巨大的。”中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)理事李旭表示。
商業(yè)規(guī)劃迅速膨脹
“現(xiàn)在，全國(guó)主要的地產(chǎn)商幾乎都在成都有項(xiàng)目；香港的新鴻基、太古、九龍倉(cāng)都已進(jìn)入成都。”陽(yáng)光新業(yè)集團(tuán)總裁助理梁紹裘介紹，與成都一樣，重慶、沈陽(yáng)、西安、南京、昆明、長(zhǎng)沙等城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量均十分龐大。
以成都為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年成都市立項(xiàng)和在建的城市綜合體已超過80個(gè)，總體量達(dá)千萬(wàn)平方米。由于2009-2011年商業(yè)用地供應(yīng)爆發(fā)式增長(zhǎng)，未來(lái)2年，成都將有1000萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目入市。按照中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平的說法，成都商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。
在昆明，未來(lái)5年僅商鋪就將新增298.5萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積直追香港、上海。在沈陽(yáng)“金廊工程”沿線，在建的以商業(yè)為主的項(xiàng)目達(dá)700多萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海淮海路、南京路、四川北路三大商業(yè)街400多萬(wàn)平方米的建筑面積。
從住宅領(lǐng)域“轉(zhuǎn)型”的開發(fā)商，正大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資。據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近1萬(wàn)億元，部分二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量更是創(chuàng)下2007年以來(lái)的新高。
“受前期租售價(jià)格上漲的刺激，2012年不僅商業(yè)項(xiàng)目在建速度加快、供應(yīng)增加，而且還有大批新的增量資金正在伺機(jī)進(jìn)入這一領(lǐng)域。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)鄧俊文表示，去年以來(lái)，有意愿投資商業(yè)項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)顯著增加，背后的資金不可估量，其中不少資金是因?yàn)樽≌拶?gòu)轉(zhuǎn)而投向商業(yè)領(lǐng)域，主要誘惑就在于商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格不斷上漲。
地方政府推波助瀾
“現(xiàn)在，地方政府熱衷于批綜合體項(xiàng)目，有商場(chǎng)、酒店、寫字樓，再點(diǎn)綴一點(diǎn)住宅。這樣的項(xiàng)目普遍位于市郊新城。交通規(guī)劃先行，商業(yè)地產(chǎn)為主，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)。” 王永平指出。
數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，成都共出讓土地59宗，以土地性質(zhì)區(qū)分，商業(yè)用地為53宗，占比達(dá)90%。
住宅用地屢屢流拍或底價(jià)成交，地方政府便逐步加大商業(yè)用地的整理和推介進(jìn)度。目前，大量的城市綜合體項(xiàng)目在二線城市如火如荼地建設(shè)，眾多地方政府均期待這些項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中扮演重要角色，然而這種商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)勁”表現(xiàn)在未來(lái)很可能形成高空置率。
陽(yáng)光新業(yè)總裁助理梁紹裘介紹，判斷城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要指標(biāo)，是人均商業(yè)面積。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的核心城市，人均商業(yè)面積一般在1.2平方米上下。“商業(yè)地產(chǎn)是不是過熱，供應(yīng)量是其中一個(gè)重要數(shù)據(jù)。另外，還要看當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平和項(xiàng)目具體位置。”梁紹裘指出，目前，我國(guó)一批二線城市的人均商業(yè)面積已超過人均1.2平方米，部分城市甚至已達(dá)到2-3平方米。
“郊區(qū)新城主要的賣點(diǎn)是商業(yè)配套，一直以來(lái)，住宅和商業(yè)相輔相成。住宅需要商業(yè)的便利，商業(yè)需要住宅的人流。但是，住宅賣不動(dòng)后，商業(yè)地產(chǎn)也就缺乏足夠的人流和消費(fèi)來(lái)支撐。現(xiàn)在，不少城市郊區(qū)的項(xiàng)目都面臨這個(gè)問題。”梁紹裘坦言。
業(yè)內(nèi)專家指出，除供應(yīng)量過大以及信貸受限等問題外，商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)還體現(xiàn)在開發(fā)商專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏等方面。“從今年三季度起，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫問題將會(huì)逐漸暴露。一些從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年以后才開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，未來(lái)將面臨許多挑戰(zhàn)。”
地段是關(guān)鍵
陽(yáng)光新業(yè)副總裁楊寧認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)真正的風(fēng)險(xiǎn)就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特別是對(duì)只租不賣的運(yùn)作模式來(lái)說，現(xiàn)金流極為重要。“做商業(yè)地產(chǎn)，最重要的是地段、地段，還是地段。”
近兩年由于住宅受限，一批開發(fā)商轉(zhuǎn)而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，造成部分城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量偏大，而新晉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在人才、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的不足，也使得后期操作風(fēng)險(xiǎn)大大增加。
但在這種背景下，仍有不少開發(fā)商繼續(xù)涌入二線城市。日前，陽(yáng)光新業(yè)就推出其在成都一環(huán)線內(nèi)的高端綜合體項(xiàng)目——陽(yáng)光新業(yè)中心。在這個(gè)25萬(wàn)平方米的城市綜合體內(nèi)，將建設(shè)成都九眼橋區(qū)域首個(gè)高端購(gòu)物中心。
“風(fēng)險(xiǎn)總是與機(jī)遇并存。”梁紹裘認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小取決于該項(xiàng)目所在區(qū)位。區(qū)位決定了項(xiàng)目的消費(fèi)群體、消費(fèi)特征、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等判斷項(xiàng)目未來(lái)預(yù)期的重要因素。特別是在城市“老區(qū)域、新商圈”的商業(yè)格局內(nèi)，高端零售商業(yè)對(duì)商務(wù)、旅游消費(fèi)需求的“補(bǔ)缺”依然有空間。
同時(shí)，梁紹裘也不避諱商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的風(fēng)險(xiǎn)：短期內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)量過大；企業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)能力參差不齊；人才瓶頸；融資困境等。“未來(lái)3-5年內(nèi)，有些商業(yè)項(xiàng)目將難逃關(guān)閉、重組和被收購(gòu)的命運(yùn)。”（記者 林喆）
